Vorrei prima di tutto ringraziare per il servizio qui offerto a tutti i cittadini e che dà un valido aiuto agli utenti "disperati" dalla possibilità di barcamenarsi tra le avversità del diritto!
Avviandomi all'acquisto di un terreno su cui è edificata una vecchia casa, ho saputo dai venditori ( quattro fratelli )che la loro proprietà del terreno si basa su un atto di successione eseguito escludendo dalla successione stessa i loro cinque cugini che mai dopo l'avvenuto decesso della loro madre, avvenuto 14 anni fa, si sono interessati della proprietà o hanno pagato le tasse (ICI, rifiuti) e mai hanno fatto la successione su questa proprietà. In sostanza essendo state pagate da trenta anni sulla casa tutte le tasse dapprima dalla madre di questi quattro fratelli e poi in ultimo da loro stessi, hanno ritenuto che la proprietà potesse essere a loro titolo per usucapione.
Tuttavia pare esserci per me la difficoltà di non potere contrarre un mutuo su tale proprietà una volta da me acquistata, se la successione da loro effettuata si basa su un'acquisizione ventennale. E' questo un pericolo concreto?

Mi scusi ma mi dovrebbe dire se i suoi cugini (immagino che siano i figli della signora deceduta) utilizzavano il terreno o la casa in qualunque modo. In tal caso sono divenuti eredi puri e semplici e i venditori potranno rivalersi su di loro per tutte le spese sostenute sull'immobile (ICI, ipotecaria e catastale ecc ecc). Inoltre, sempre che sia accaduto ciò, il possesso su tale bene per 14 anni non è sufficiente per acquistare a titolo di usucapione.
Se invece tali cugini non hanno utilizzato l'immobile e se ne sono completamente fregati, i venditori sarebbero effettivamente titolati dell'immobile solo qualora i cugini non avessero accettato l'eredità entro 10 anni dalla morte della signora e essi venditori avessero posseduto il bene per 20 anni consecutivi.
Inoltre cosa intende per "esclusione dei cugini? Che i venditori semplicemente li hanno scavalcati ed hanno fatto tutto loro? Che sono stati dichiarati indegni a succedere dal Tribunale?
Molto probabilmente è accaduto che i venditori hanno scavalcato i cugini e credono di essere eredi. Non essendo eredi e non avendo maturato il tempo utile ad usucapionem, la Banca giustamente si rifiuta di concedere il mutuo per l'acquisto del bene visto che l'ipoteca andrà iscritta su un bene che non passerà in proprietà di lei acquirente, non essendone a loro volta proprietari gli alienanti.
Se mi potesse chiarire: a) se i cugini hanno posseduto o detenuto a qualunque titolo l'immobile e b) cosa voleva dire con "esclusione dei cugini dalla successione", potrei risponderle meglio, più direttamente e senza ipotizzare ed articolare eccessivamente il discorso.
Arrivederci.

[Modificato da nightsky9 30/11/2004 18.01]

In effetti non credo di aver reso bene la problematica: userò un piccolo schema.
La signora Z muore nel 1975 lasciando alle due figlie X e Y che effettuano la successione, la propria casa. La signora Y non si preoccupa più della casa andando ad abitare in altra regione fino alla sua morte avvenuta nel 1990. La signora X paga le tasse si occupa della manutenzione per quasi trenta anni fino alla morte avvenuta nel 2004. I figli della signora X fanno la successione ritenendo che non essendoci stato mai nessun interesse di Y e dei suoi cinque figli per più di trent'anni ed essendo passati più di dieci anni dalla morte della zia senza nessuna successione effettuata dai figli di Y interessante la casa, vi potesse essere la possibilità di procedere considerando la casa come proprietà acquisita per usucapione già da almeno 9 anni( vent'anni al 1995 ). In questo senso intendevo l'esclusione dei cugini dalla successione: si è trattato di una presa d'atto di una situazione ormai ben definita.
Se confermata la legittimità dell'usucapione può sussistere difficoltà per la concessione del mutuo su questa casa che intendo acquistare?
La ringrazio

[Modificato da Imrhail 2 30/11/2004 22.27]

Se la signora X ha posseduto il bene per venti anni allora l'usucapione dovrebbe essersi maturato. Tuttavia dovreste far dichiarare al Tribunale il compimento dell'usucapione. Nella pratica questa sentenza, per quanto possa essere superflua da un punto di vista tecnico-giuridico, è essenziale per una pacifica e indubbia provenienza del bene.
Arrivederci.

La ringrazio per i consigli e per la celerità

E' il minimo
Arrivederci.

[Modificato da nightsky9 02/12/2004 14.13]