www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/val_moneta_2007.html

ovviamente è l'inflazione istat che sul lungo periodo perde parecchia efficacia (es. prezzo immobile anni 50 valore attuale istat trenta volte tanto .. anche raddoppiando per il valore euro siamo lontanissimi dal prezzo di mercato)
però sugli ultimi dieci anni in cui l'inflazione anche reale è stata abbastanza bassa sono utili
utili soprattutto per confrontare variazioni nominali nei prezzi ..
perchè lo sconto vero non è prezzo vecchio-prezzo nuovo, ma prezzo vecchio rivalutato-prezzo nuovo.
Ma soprattutto per valutare l'entità della bolla nella propria zona di interesse ..
esempio immobile che nel 97 costava 100 quanto dovrebbe costare secondo tali indici? e di quanto costava nel 2007?
il costo ottenuto per il 2007 con l'istat deve essere aumentato di un po' .. il 10% è corretto?
il resto è bolla ...
tanto più il valore reale del 2007 si discosta da quello ottenuto teoricamente tanto più dovrebbe essere forte il deprezzamento in caso di crisi sostenuta del settore.

Faccio un esempio reale
immobile 4v a firenze semiperiferico da rimettere terzo senza ascensore, balcone, pianta molto bella (cucina di 16 mq pianta quadrata tanto per dire con armadiatura a muro)

prezzo 1998 145mila euro scarsi
prezzo presunto 2007 270/280mila
applicando il coefficiente i 145mila sarebbero 180mila
facciamo il 10% in più e approssimiamo per eccesso fa 200mila
nel 2008 è a 265/270
ci sono almeno 60mila di bolla
per tornare al prezzo giusto ci vuole un calo del 30%
ergo pronosticare almeno un 20% torna


PS se questa tabella da qualche parte c'era già cancellate il 3d
considerate cmq che io l'ho cercata e non l'ho vista
se c'era magari va meglio evidenziata

.olly., 16/10/2008 3.53:

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prezzo 1998 145mila euro scarsi
prezzo presunto 2007 270/280mila
applicando il coefficiente i 145mila sarebbero 180mila
facciamo il 10% in più e approssimiamo per eccesso fa 200mila
nel 2008 è a 265/270
ci sono almeno 60mila di bolla
per tornare al prezzo giusto ci vuole un calo del 30%
ergo pronosticare almeno un 20% torna

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Eh...il prezzo giusto...per come la vedo io non esistono prezzi giusti in assoluto...non esistono per le azioni di una società quotata in borsa (che sono tutte uguali), visto che applicando i diversi metodi di valutazione scientifici si arriva cmq a valori diversi, figuriamoci per gli immobili che trovarne 2 uguali è quasi impossibile...possono però esistere "prezzi giusti" per un oggetto collocato in un mercato in un dato momento, questo si, e in quel caso il "prezzo giusto", cioè il valore di mercato o di scambio di quell'oggetto è dato dall'incontro della domanda (identificabile con la massima disponibilità economica di un compratore, cash+prestiti) con l'offerta (identificabile con la massima disponibilità a trattare di un venditore)...
la tua idea di utilizzare i coefficenti di rivalutazione istat è cmq buona , serve per dare una misura all'entità della bolla, ma questo non ci vieta di immaginare "prezzi giusti" (per come li ho definiti) ben più bassi dei valori che utilizzando tali coeff. ricaveremmo...per come la vedo io si può scendere al di sotto dei valori dell'inizio del ciclo rialzista immobiliare (1998) ma questo dipenderà dalle 2 componenti della domanda, il cash e i prestiti bancari, soprattutto dalla seconda...