Le Monde 13/02/2009
Espagne: 88% de propriétaires et des millions de logements vides
Le miracle espagnol - qui reposait beaucoup sur la construction, dont le poids représente 11 % du produit intérieur brut (PIB) contre 5 % en France - n'a pas résisté au séisme financier mondial.
Les ménages, qui sont à 88 % propriétaires et presque tous endettés à taux variable, ont subi un énorme stress lorsqu'en 2008 les taux ont grimpé. Ceux qui avaient souscrit un prêt dans les années 2003 à 2005 ont vu, en juin 2008, leurs échéances augmenter de 29 % à 35 %. La Banque centrale européenne (BCE) ayant, en fin d'année, baissé ses taux à cause de la crise, les mensualités moyennes de ces emprunteurs sont, depuis, heureusement redescendues à leur niveau initial.
La baisse des taux a temporairement soulagé les ménages, très endettés, mais ils sont frappés d'un autre côté par la fulgurante ascension du chômage, lequel a atteint 13,6 % de la population active en janvier 2009, contre 8,3 %, fin 2007. Les experts prévoient qu'il pourrait toucher 17 % des actifs... En novembre 2008, le gouvernement a d'ailleurs déjà autorisé les chômeurs endettés à suspendre le paiement de la moitié de leur mensualité pendant deux ans, délai porté, le 6 février, à trois ans.
Le dynamisme de la construction, en Espagne, faisait, jusqu'ici, l'admiration de ses voisins. Quelque 2,2 millions de logements ont été bâtis, entre 2005 et 2007, soit autant qu'au Royaume-Uni, en Allemagne et en France réunis. En 2007, encore, 795 000 logements neufs ont été édifiés, alors que les besoins sont estimés à moins de 400 000 par an. Et la chute est rude, puisque les constructeurs n'ont mis en chantier que 280 000 logements en 2008, et n'en envisagent pas plus de 150 000 en 2009.
SURPRODUCTION MASSIVE
La surproduction est massive : "Nous nous retrouvons avec plus de 600 000 appartements achevés et invendus", déplore José Manuel Galindo, le président de l'Association des promoteurs espagnols. Si l'on y ajoute les logements vides achetés par des propriétaires qui espéraient vite les revendre en réalisant une plus-value, ce sont plus de 1 million de logements neufs ou récents qui sont à vendre, voire 3,5 millions, en incluant les logements anciens vides.Des quartiers nouveaux restent déserts, comme El Quinon, à Sesena, à 30 kilomètres au sud de Madrid. Prévu pour accueillir 40 000 personnes, il n'en héberge que 2 000. Ses habitants vivent dans une ville quasi fantôme, qui compte 5 096 logements - les trois quarts vides.
"Notre situation ressemble à ce qu'a connu la France, dans les années 1990, avec des stocks de logements que les banques sont obligées de racheter et de gérer", explique Nicolas Diaz-Saldana, directeur général, pour la France, de la foncière Metrovacesa. On parle d'un stock d'immeubles de près de 4 milliards d'euros, que les banques espèrent louer avant de les revendre, aux beaux jours.
Sur la Costa del Sol, 250 000 logements vides appartiennent désormais aux banques. Ainsi, Pierre et Vacances vient de reprendre la gestion de 500 unités qui seront exploitées pendant quatre à cinq ans comme résidences de tourisme. L'exploitant compte se porter candidat pour une dizaine d'autres opérations.
La frénésie constructive a été soutenue par le puissant marché hypothécaire espagnol, dont l'encours a crû, entre 2002 et 2007, de 25 % par an, avant de chuter de 37 % en 2008. En 2007, l'encours des prêts hypothécaires atteignait 1 087 milliards d'euros, dont 42 % accordés aux promoteurs.
Le système financier espagnol est d'ailleurs en partie responsable de la surproduction de logements, puisqu'ici, les prêts sont, dans un premier temps, accordés aux promoteurs, qui les transfèrent aux acheteurs, une fois l'immeuble achevé. Lorsque les ventes ralentissent, le promoteur se trouve étranglé par ses dettes. S]Plusieurs promoteurs se sont déclarés en faillite, comme Rayet, Martinsa-Fadesa, le catalan Habitat. Deux importants acteurs, Colonial et Metrovacesa, sont, eux, passés sous le contrôle de leurs banques créancières.
Mais déjà se dessine une sévère baisse des prix des logements à laquelle les Espagnols ne veulent pas croire car ils ne l'ont jamais connue : "Les prix des logements neufs ont déjà baissé de 10 %, et ceux de l'ancien de 3,2 % au quatrième trimestre 2008, mais il faut s'attendre à un recul global de 20 %", présage M. Diaz-Saldana.
Isabelle Rey-Lefebvre
