posto articolo molto interessante...


REAL ESTATE – IMMOBILIARE | Il mattone fa e il mattone disfa. Vale per i conti delle famiglie come per il bilancio nazionale – così esordisce il Sole 24ORE in L’immobiliare zavorra l’economia spagnola – questo vale per la Spagna più che altrove perché lì la bolla immobiliare esplosa due anni fa non si è ancora sgonfiata del tutto e le conseguenze della speculazione continuano a pesare sulla difficile ripresa economica … se nel 2007 venivano costruite 750mila nuove abitazioni all’anno, ora l’avvio di costruzioni è fermo a 137mila unità. I cantieri si sono fermati ma i cartelli «se vende» si trovano dappertutto: in giro ci sono ancora 1,1 milioni di case invendute, rimaste sul groppone dei piccoli costruttori, dei giganti del real estate, delle banche o di sfortunati cittadini.

La cosa che non mi stupisce è che quando si parla della Spagna si parla di “zavorra” o di “crollo”, quando ci si riferisce all’Italia si parla di “tenuta” o di “calo” dell’immobiliare. Anche se il fattore più dinamico dell’economia spagnola era l’edilizia, uno dei settori più colpiti dalla crisi e in Italia l’edilizia era ed è importante, ma non basilare come altri comparti economici. Non dimentichiamo che se l’immobiliare italiano è risalito nel 2010 è stato per la “bolla” dello scudo fiscale! Perché se i redditi non salgono, i prezzi devono scendere per smaltire l’enorme inveduto degli ultimi 5 anni. L’immobiliare italiano dovrà ritornare alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90!. Si sono già sgonfiati i prezzi delle case usate, del nuovo invenduto dei bilanci delle società, delle banche … e della ripartenza del settore?! In Italia, già si cercano abitanti per 15 milioni di abitazioni costruite negli ultimi 15 anni quindi … più case che abitanti in un’Italia che “riposa in pace”. Il futuro?! In fuga dall’immobiliare, chiude il mercato italiano 2011. Per scandali, truffe, sovrapproduzione, invenduto, discesa dei prezzi, controlli fiscali etc.

Infatti, e non solo, continuo a domandarmi come in Italia si possa trovare il coraggio di pubblicare dati di cali irrisori nei prezzi assieme a veri e propri crolli nelle compravendite, dell’ordine del 30-40% dai massimi, ufficialmente comprovati. Sono soprattutto i giornali finanziari come il Sole o Milano Finanza a tenere l’Italia ancorata agli illusionismi e gli italiani alle loro illusioni… quando gli effetti della doppia recessione, con la mancanza di liquidità primaria, ci attendono in questo 2011. Eppure la borsa ha tradito, Piazza Affari è meno che un mercatino delle pulci, ma il giornalismo economico continua imperterrito a fare propaganda.

Milano Finanza (il cui titolo a Piazza Affari, Class Editori, è sceso -74% dai massimi – fonte WSJ Italia) esordisce in Un mattone meno rosso … Nel 2010 il calo dei prezzi degli immobili è stato di quattro volte inferiore al -4,1% dell’anno scorso. mercato immobiliare italiano rialza la testa. Lasciata alle spalle la fase acuta della tempesta, iniziata nell’ultimo trimestre del 2008 e protrattasi fino alla seconda metà del 2009, i numeri del mattone hanno cominciato a risalire lentamente la china. Ma dove, secondo quali dati, perché propinare un pastone di luoghi comuni con tendenza al buonismo … a chi giova?!

Ma il massimo del giornalismo marchettaro – oggi – lo raggiungiamo con un articolo del Sole 24ORE Intelligence e grinta per arrivare al rogito che partendo da i dati di Ubh United Business Holding Spa (con Gabetti Property Solutions Spa forma Tree Group che attraverso la società Tree Real Estate aggrega Gabetti Franchising Agency, Grimaldi e Professionecasa e nel settore finanziario e assicurativo Tree si propone come gruppo leader potendo contare su brand affermati come Assirex, Gabetti Finance, Rexfin e Smartfin, aggregati sotto il marchio Tree Finance) cucina il solito pezzo di consigli per gli acquisti per il consumatore questo sprovveduto. A parte il fatto che sovratitolarlo come “marchetta” o publiredazionale sarebbe molto più onesto ma avete visto da quale scatola cinese arrivano i dati … il maggiore cartello italiano dell’immobiliare. E se leggete l’articolo in questione vedete che i dati di Ubh si contrappongo a quelli di Tecnocasa che la racconta diametralmente opposta.

Voi vi domanderete … come è possibile?! Presto detto, i dati, i prezzi o valori nell’immobiliare, sono men che meno delle stime, delle valutazioni falsate, (guardate cosa combinano i fondi immobiliari in Il “Nav” affonda sotto i colpi delle valutazioni “falsate” – e non siamo noi a dirlo ma Consob e Bankitalia), come i borsini o rilevazioni dei prezzi degli immobili “ufficiali” che non solo contengono i minimi e i massimi ma anche l’avvertenza che… i prezzi sono riferiti alle quotazioni di mercato e possono essere incrementati o diminuiti fino al 30%. Chi decide i prezzi e le quotazioni di mercato ma gli agenti immobiliari stessi che sono gli operatori che intermediano tra acquirente e venditore. Chi li sceglie? Nessuno … basta essere iscritti alla CCIAA di territorio ed a una federazione immobiliare, chi li controlla? Nessuno.

Ma sentite il tono e il contesto dell’articolo, no dico, stiamo parlando del supremo bene rifugio del risparmio italiano frutto di sudati risparmi e non di un paio di collant … Il buon affare? Sicuro, è possibile, ma con una tenacia da Paperon de’ Paperoni. Se lo sconto medio ufficiale si aggira sul 10-12%, è vero che non tutti partono dai valori reali e fanno passare per ridotto quello che in realtà è il prezzo pieno. Un po’ come chi si affolla ai saldi e scopre che il prezzo orgogliosamente barattato dal negoziante, in realtà, non è mai esistito. E che il megasconto vero è del 20 e non del 50%. Sul mattone, però, orientarsi non è difficilissimo.

Ma il primo giornale economico finanziario non si accontenta più di generici consigli per gli acquisti ma è anche attrezzato nelle consulenze e nelle tecniche psicologiche … La strategia di un acquirente avveduto, quindi, si deve orientare in tre direzioni: anzitutto individuare il prezzo medio reale di vendita per la tipologia preferita e rendersi conto che quello è il benchmark dal quale partire per chiedere un ulteriore (magari non grande) sconto, e non il prezzo di partenza. Anche se la consapevolezza dei prezzi reali non va subito mostrata al venditore o all’agente: nel gioco della trattativa non è bene scoprirsi in fretta.

In un crescendo rossiniano si mette nei panni dell’avvocato del diavolo e cosa ti arriva a teorizzare … Poi bisogna puntare sullo stress da attesa del venditore: è vero che gli affaroni vanno via subito, ma quando il prezzo richiesto è nella media lo sono anche i tempi di vendita. Proporre uno sconto ulteriore in cambio di una conclusione rapida dell’affare può essere convincente, soprattutto se sono già passati due-tre mesi e il venditore comincia ad accumulare una certa delusione. Certo una brillante mente speculativa degna del moral hazard della finanza drogata.

Ma veniamo alle conclusioni… Da ultimo, la scelta del quartiere è determinante: studiando la tabella qui a fianco e l’articolo in basso non è impossibile, per chi compra, puntare a una zona dove la rivalutazione premia di più. Mentre i venditori in quartieri destinati al declino (in genere quelli periferici, dove oltretutto si affollano nuove costruzioni invendute che deprimono ulteriormente il mercato) devono togliersi qualche illusione. Per la serie se abiti, cioè hai comprato casa, in un quartiere di periferia, che è diventato un ghetto degradato senza servizi e ti hanno costruito intorno case … case … case non è che ti deprimi tu abitante ma si deprime il mercato, poverino, per cui la tua casa non ti resta che abbatterla con te dentro.
Giovanni Pivetta HOUSE LIVING AND BUSINESS


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