Mattone al palo, tremila case invendute (Fonte: lanazione.it Lucca - di Diego Casali - 06/09/2008)

Lucca, 6 settembre 2008 - Colpa, in linea generale, dello sgonfiamento delle vendite oltreoceano, che si riflette anche qui da noi. Ma anche delle centinaia di case invendute (a prezzi elevati) della periferia che hanno, di fatto, rallentato le vendite. Al punto che gli operatori ora escono allo scoperto. «La crisi non si manifesta solo a livello globale — afferma Alessandro Gabriele, presidente provinciale Fimaa e titolare dell’agenzia La Notizia —. Non ci sono solo gli strascichi degli Stati Uniti con le ‘bolle’ dei mutui subprime. C’è una situazione di stallo che registriamo dall’inizio dell’anno e che, negli ultimi mesi, s’è fatta più pesante. Ricordiamoci che in Lucchesia, oltre il 90 per cento dell’acquisto di una casa è legato alla concessione del mutuo. Se si esclude questo aspetto, va detto che nella nostra provincia c’è il problema del costruito. Ci sono tanti appartamenti ‘chiavi in mano’ o pronti a essere contrattati. Ne possiamo stimare circa tremila che, al momento, restano invenduti. Di tale situazione — va avanti Gabriele — soffre soprattutto la periferia, dove si concentra la maggior parte dei cantieri. Tiene abbastanza il mercato del centro storico, così come le ville e le dimore di lusso, che fanno storia a sè. Credo che questo sia un periodo giusto per invertire la tendenza. Mi spiego: ritengo che oggi si possano acquistare appartamenti di qualità a prezzi più accessibili. A chi sta alla finestra dico che non ci sarà un crollo del mercato perché i costi sono quelli e il costruito non potrà essere svenduto».

Preoccupazione viene espressa anche da Simone Martini, titolare della Martini Immobiliare di viale Luporini. «Se dovessi dare un giudizio sull’andamento immobiliare del territorio lucchese — afferma — penserei a due risposte: una formale e moderatamente ottimista in cui prevedere una ripresa delle compravendite e delle locazioni per tutti i generi di fabbricati (abitativi e non) un po’ politically correct e una vera, sincera che viene dal cuore. Affrontiamo la seconda perché vorrei che la mia testimonianza potesse stimolare il dibattito. La situazione — dice Martini — è sconcertante. Il telefono non squilla, non posso accontentare ragazzi della mia età (30-35 anni), che desiderano acquistare casa, perché i prezzi sono troppo alti e le abitazioni troppo piccole. Ci troviamo di fronte a una Lucchesia invasa da costruzioni più o meno gradevoli, invendute per il 70-80%, con prezzi spropositati che non diminuiscono e con una domanda pari a zero. Poi — chiude —, ciliegina sulla torta, ci sono le banche che hanno ristretto le maglie per il rilascio dei mutui».

E la crisi sembra non accennare a rientrare. «Le gravi difficoltà che sta attraversando il mercato immobiliare, primo fra tutti lo sgonfiamento delle vendite oltreoceano — fanno sapere dall’agenzia Casamica di Chiasso Barletti e Piazza della Magione — si riflette anche su quello nazionale e di conseguenza su quello lucchese. Tra l’altro, si prevede anche una probabile ulteriore riduzione del numero delle transazioni intermediate e un progressivo allungamento dei tempi medi di vendita. Come gia specificato in precedenti e analisi, questo potrebbe risultare vantaggioso per i clienti. Ovvero prezzi in lieve calo, maggiore disponibilità e migliorerà la qualita delle abitazioni. Quello immobiliare — chiudono da Casamica — è un mercato economicamente e statisticamente ciclico dipendente da variazioni di flussi decisi e generati da un (macro) economia nazionale se non internazionale, secondo il nostro gruppo non resta che attendere la ripresa».

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Vedi anche:
Reggio Emilia : Allarme Edilizia , Restano Invendute oltre 5000 Abitazioni
Il sole 24 ore : Emilia romagna , invendute 55 mila nuove case
Edilizia: Centinaia immobili invenduti
Case invendute e prezzi a picco addio al mattone come bene rifugio

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In evidenza: Paolo Righi, presidente nazionale della FIAIP: in Italia due milioni di immobili invenduti (Fonte: camera.it - 12/05/2010)

Fonte: La Nazione Pistoia - 10/10/2008
Ringraziando Pegasus@ per la segnalazione

Crolla il mercato del mattone in città

Per il troppo costruito il mercato immobiliare vive una gravissima crisi, tanto che, solo sul viale Adua, si parla di alcune centinaia di appartamenti invenduti e di imprenditori che comprano dai costruttori appartamenti al 50% del valore di costruzione...

...E QUESTO, nonostante le quotazioni siano tornate ai livelli precedenti precedenti la bolla speculativa che per molti osservatori avevano definito - e non solo a Pistoia - per drogare il mercato...

Fonte: lanazione.ilsole24ore.com - di Angela M. Fruzzetti - 18/09/2009
Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo

Casa, il mercato è fermo Invenduti molti immobili

Grido d'allarme per il mercato immobiliare: aumentano le case che restano invendute. Calano invece i prezzi, anche se sul litorale si arriva fino a cinquemila euro il metro quadro nella zona dei Ronchi

CARO MATTONE: per chi può resta sempre l’investimento più sicuro. Ma nella nostra zona il piatto piange: il mancato accesso al credito determina il crollo del mercato immobiliare e, con gli affitti alle stelle la casa, per tanti apuani, resta un miraggio. «I giovani che vogliono investire mettere su casa — spiega il ragioniere Federico Sabatini, titolare dell’Euroimmobiliare Stazione — sono tagliati fuori. I prezzi della case non scendono e per una giovane coppia è difficile partire da zero con 200 mila euro da pagare. Un po’ di movimento nelle vendite si registra per cambio di proprietà finalizzato a miglioramenti abitativi. Non va meglio per gli affitti, che superano ormai i 600 euro mensili. C’è un po’ di movimento in estate, con i vacanzieri. Per il resto dell’anno, la maggior parte degli immobili resta sfitta perché la gente non può accollarsi canoni mensili a quelle cifre».
Insomma, la crisi c’è, anche se i costi degli immobili non sono variati rispetto a un paio di anni fa. «I prezzi sono stabili — ci dicono all’agenzia Immobiliare Radicchi —. Dopo l’impennata nel passaggio dalla lira all’euro, si sono fermati. Le offerte non mancano, sono le richieste a non corrispondere. La gente chiama, chiede informazioni, ma poi rinuncia perché si aspetta prezzi più bassi. Il budget di cui dispone, in genere, è di 100-200 mila euro e per questa zona, non basta». Pochissimi affari, quindi: «Anche il mercato degli affitti è in diminuzione — spiegano —. La gente è in difficoltà e non può permettersi di pagare 600-700 euro al mese. Sono prezzi troppo alti per una realtà depressa come la nostra». Chi è intenzionato ad acquistare, aspetta che il prezzo del mattone scenda, ma da quanto emerge a livello locale, non c’è alcun segnale positivo. E molte case restano invendute.
ADDIRITTURA, ci sono proprietari che passano all’affitto temporaneo di appartamenti che non riescono a vendere. «Non ci sono segnali di ripresa — commenta Andrea Barotti dell’omonima agenzia di via Aurelia — . Pur essendo la casa un bene di prima necessità non c’è movimento nelle vendite. I prezzi sono stabili ma, al momento della compravendita, si realizza il 20% o 30% in meno. Ho diversi casi di proprietari che non hanno venduto e cercano di affittare in forme transitorie, aspettando il momento buono. In questo periodo, dopo l’estate, è più facile trovare case in affitto ma si fatica. Fino a 500 euro ci si arriva, ma oltre quella cifra, cominciano a pesare troppo sul bilancio della famiglia.
Non voglio essere pessimista, anche se qualcuno sostiene che il peggio deve ancora arrivare. Altro dramma tutto apuano è l’impossibilità dell’accesso al credito. Tanti giovani, intenzionati ad acquistare la prima casa, sono costretti a rinunciare perché le banche hanno ridotto il credito. Ciò blocca le vendite e per noi significa il crollo del mercato». Ma c’è chi non bada a spese: «Abbiamo molte richieste di ville in affitto — osserva il ragionier Barotti — al prezzo di 1500-1800 euro mensili. Clienti del posto e anche da fuori. La crisi economica ha penalizzato il ceto medio, quello che comunque era determinante per l’economia». Insomma, di segnali di ripresa neanche l’ombra.

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Eppure secondo Gabetti si leggevano già segnali di miglioramento: link
La scelta di non abbassare i prezzi significa autodistruzione per il mercato immobiliare, evidentemente avranno optato (consapevolmente) per questa scelta.

Marco

Fonte: La Nazione - Pistoia - 10/10/2008
Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo

Crolla il mercato del mattone in città Centinaia di appartamenti invenduti

Cantieri chiusi e imprenditori che comprano a metà prezzo e centinaia di appartamenti invenduti. E' grave la crisi del mercato immobiliare a causa della situazione economica e dei prezzi elevati delle abitazioni

Montecatini, 10 ottobre 2008 - "Per il troppo costruito, il mercato immobiliare vive una gravissima crisi, tanto che, solo sul viale Adua, si parla di alcune centinaia di appartamenti invenduti e di imprenditori che comprano dai costruttori appartamenti al 50% del valore di costruzione". Echeggiate nell’ultima seduta del Consiglio comunale, le parole del capogruppo Udc, Giampaolo Pagliai sono quasi suonate come triste chiosa sulla difficile situazione della compravendita di immobili della città. Da mesi, decine imprese edili e agenzie sono alle prese con una delle fasi più difficili di un decennio caratterizzato da una crescita costante del costo del mattone. Molti cantieri stanno chiudendo. Per rientrare nelle liquidità dei tanti investimenti degli ultimi anni, diversi sono gli immobiliaristi costretti a mettere in vendita a valori ribassati intere palazzine ad aziende più “solide” ma alle prese con bassi stipendi e caro vita, le famiglie stentano comunque a trovare case ed appartamenti al costo desiderato.
E questo, nonostante le quotazioni siano tornate ai livelli precedenti la bolla speculativa che per molti osservatori avevano finito - e non solo a Pistoia - per drogare il mercato. Secondo gli ultimi dati della Fiap (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) il costo un appartamento di nuova costruzione si aggira intorno ai 2 mila 500-2 mila 700 euro al metro quadro, quello di uno usato oscilla solitamente fra i mille 700 e i mille e 800, arrivando a raggiungere quota 2 mila 200 se ristrutturato e collocato nelle zone migliori della città come Stadio o Pistoia nuova. Per il centro storico, si può arrivare invece a spendere anche 3 mila 500-3 mila 700 al metro quadro. "Ma contrariamente a quanto si dice – afferma la presidente provinciale della federazione agenti immobiliari, Monica Andreotti – non è affatto vero che i prezzi siano dimezzati. Sono casomai diminuite le pretese dei venditori e quindi, rispetto a due anni fa, è possibile stimare una contrazione degli importi di circa il 15%. A differenza di quanto poteva accadere nel più recente passato, oggi si tende a vendere al prezzo reale di mercato e sebbene sia chiaro a tutti che la situazione non è delle più rosee, non credo ci siano motivi per cedere all’allarmismo. La voglia di avere una casa in proprietà – assicura Andreotti – è ancora molto forte nelle persone".
Più che una questione di prezzi, gli addetti ai lavori spiegano in effetti esistere un problema di mancate vendite. :"Negli ultimi anni – spiega il presidente provinciale del Collegio costruttori edili di Pistoia, Andrea Gualtierotti – gli immobiliaristi hanno fatto buoni guadagni comprando terreni a basso prezzo e rivendendo poi facilmente quanto fatto costruire. La situazione è improvvisamente cambiata con la crisi dei mutui subprime del 2007. Dal luglio al settembre di quell’anno, molti imprenditori hanno dovuto registrare un peggioramento repentino degli affari e da allora, a poco a poco, numerosi cantieri si sono fermati. E’ chiaro comunque – continua - che le quotazioni non potranno mai scendere al di sotto dei costi di costruzione ed è quindi impossibile che si arrivi ad una svendita generalizzata degli immobili. Certo – ammette Gualtierotti – seppur non confermata, la sensazione è che ci sia una parte di appartamenti e stabili invenduti che la domanda stenta ad assorbire, ma le nostre prospettive sono comunque ottimistiche".
L’aumento dei timori per una crisi del sistema bancario, potrebbe infatti avere effetti benefici per un mercato immobiliare statico. "C’è la possibilità che intimorita dalle fluttuazioni della Borsa – riprende la presidente della Fiaip - molta gente torni ad effettuare piccoli investimenti nel bene rifugio per eccellenza: il mattone". Quel che è certo fino a questo momento, è che il rincaro dei mutui degli ultimi anni da una parte, le crescenti insicurezze per la stabilità dei posti di lavoro hanno finito per dare nuovo impulso al mercato degli affitti. "Un incremento del 50% rispetto a due anni fa – registra Andreotti – dovuto essenzialmente alla maggior convenienza del canone di locazione rispetto alla rata da corrispondere alla banca".

Casa, 2010 al ribasso 250 mila appartamenti nuovi e invenduti (Fonte: La Stampa - di Agnese Vigna - 18/01/2010)

E non va meglio sul fronte dei prezzi: «Sempre a livello nazionale - continua Breglia - nel 2009 c`è stato un calo medio del 5,7%. Anche qui rispetto al 2007 le quotazioni medie sono calate del 12,5%. Con forti oscillazioni tra le città (dove i cali si sono fermati intorno al 10%) e i piccoli centri, dove le riduzioni sono arrivate almeno al 25%».

Case, invenduta una su quattro (Fonte: Il gazzettino Pordenone - di Davide Lisetto - 22/01/2010)

Il mercato immobiliare provinciale manda in archivio un 2009 decisamente nero: le compravendite nel mattone hanno infatti registrato un calo del 25 per cento rispetto all’anno precedente. Nei dodici mesi appena trascorsi il comparto delle costruzioni e delle locazioni di abitazioni ha visto una drastica riduzione del business: rispetto all’anno precedente - che pure, quanto- meno nell’ultimo quadrimestre aveva cominciato ad accusare gli effetti della crisi che allora era appena alle porte - un ‘affare’ su quattro è andato a monte. Il secondo semestre ha segnato un -15%, ma resta molta cautela tra gli addetti ai lavori.
Nonostante il crollo nelle compravendite, sia nel nuovo che nell’usato, il prezzo nelle case di nuova costruzione non ha subito un ribasso se non molto lieve. E per questo che, in modo particolare nei centri cittadini sia di Pordenone che negli altri mandamenti del territorio provinciale, ci sono ancora molti immobili invenduti. Il calo del prezzo ha invece reso un po’ più dinamico il mercato dell'usato: nell’ultimo anno nelle abitazioni la cui costruzioni risale a quindici o vent’anni fa la diminuzione dei prezzi ha raggiunto il 15 e in certi casi anche il 20 per cento. Come dire: chi abbassa il prezzo in questo momento riesce a vendere gli appartamenti che hanno un1anzianità” ventennale e sono solitamente con riscaldamento centralizzato.
«L’anno che si è chiuso - è il commento di Laura Melconi, nel consiglio della Fiaip - registra il dato decisamente più negativo degli ultimi anni. Ma vista la situazione generale dell’economia non poteva che essere così. La situazione occupazionale e reddituale di molte famiglie del territorio alle prese con i problemi cli lavoro non aiuta certo a risollevare una situazione che da oltre un anno sta facendo registrare cali. C’è, però, c'è dire che nell’usato chi abbassa il prezzo riesce ancora a vendere. Perché siamo ancora in una situazione di mutui ancora favorevole rispetto ai tassi pre-crisi del 2008». Insomma, il momento sarebbe positivo per acquistare casa. Anche perché, rimanendo...

Nel Pavese sono invendute 7 case su 10 (Fonte: laprovinciapavese.gelocal.it - di Giovanni Scarpa - 31/07/2011)

«Il mercato immobiliare è morto». Basilio Marano, uno dei costruttori più imporanti del Pavese (nella zona fra Certosa e Giussago), non è tipo da mezze misure. Aveva già lanciato l'allarme due anni fa, ad inizio crisi. Due anni dopo, il suo giudizio è ancora più categorico: «Qui non si vende più niente».La percentuale non lascia adito a dubbi: «Diciamo che vendi 3 case su 10». Vale a dire il 70 per cento di rimane sul gobbone. Cita il suo esempio: «A Samperone, dove nel 2009 ho realizzato le ultime abitazioni, su 16 ville ne ho vendute 3. Su venti appartamenti, invece, sono riuscito a piazzare un bilocale».E non senza sacrifici, rivela Marano. «Se fino a due anni fa si riusciva a vendere anche a 1900 euro a metro quadrato _ rivela _ oggi a 1600 fai fatica. Devi fare il pacchetto: spese del notaio, infissi di pregio, sconto». Insomma, il mercato è morto. «Non si possono abbassare continuamente i prezzi. Io, almeno, non posso più».

Chi lo fa, è sottinteso, non rispetta le regole. E nel settore dell'edilizia in crisi sono sempre meno quelli che rispettano le regole. Lo si evince dai dati dei sindacati e della stessa Cassa edile di Pavia.

Prima di tutto i numeri della crisi, incontestabili. Se nel 2008 gli occupati del settore erano oltre 11 mila, nel 2010 si è scesi a 8509. Una perdita secca del 16,5 per cento, con un calo di quasi 1900 operai.

Per non parlare del boom della cassa integrazione. Sempre secondo i dati forniti dalla Cassa edile, si è passati da 532 mila ore del 2008 a 961 mila del 2010. In percentuale, fa quasi il 90 per cento.

Eppure molti restano in piedi e continuano a costruire. Ma attenzione. «Si è portati a pensare che la selezione consenta alle imprese più sane di superare il periodo di crisi, ma non è così _ spiegano Gianluigi Sgorba della Cgil e Antonio Marchesi, direttore della Casse edile _. Le aziende corrette sono messe sempre più in difficoltà dalla concorrenza sleale delle società di comodo, costituite solo per trovare il modo di eludere, se non evadere completamente, le contribuzioni agli istituti previdenziali e alla Cassa edile. Abbiamo esempi di società, srl o snc, costituite da decine di soci, per la maggior parte ex lavoratori dipendenti, che continuano a svolgere il lavoro di prima ma che figurano come amministratore di società».

Così il settore diventa una vera e propria jungla. Può risultare così, sulla carta, che un'impresa con un solo operaio tiri su un palazzo da solo in tre mesi. Oppure che la società Grande Fratello chiuda per riaprire il giorno dopo senza dipendenti con il nome di Grande Fratello 2. Insomma, davvero una babele.

Sindacati e Cassa edile chiedono di regolamentare l'accesso alla professione a chi ha un minimo di requisiti e competenze.

Ringraziando stelafe per questa segnalazione

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare (Fonte: camera.it - 12/05/2010)

PAOLO RIGHI, Presidente nazionale della FIAIP

...L'altra particolarità che riscontriamo in questo momento nel mercato è la presenza di immobili invenduti. Oggi, in Italia ci sono circa 2 milioni di immobili invenduti (appartamenti e unità immobiliari) e ci sembra abbastanza strano che le amministrazioni comunali continuino ancora a costruire in edilizia agevolata.
Noi riteniamo che questo Paese non abbia bisogno di nuove proprietà. Peraltro, in gran parte dell'Italia l'edilizia agevolata viene venduta allo stesso prezzo del privato e, quindi, si crea una concorrenza con il privato che oggi dovrebbe liberarsi degli appartamenti invenduti. Dall'altra parte, c'è poco sostegno alla locazione. Sarebbe opportuno, a nostro avviso, ripristinare quello che avveniva anni fa con INA casa, ossia che le fasce più deboli della cittadinanza potessero accedere all'affitto con canoni di piccola entità e avessero la possibilità, dopo trenta o quarant'anni, di riscattare e diventare proprietari dell'immobile...

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha sintetizzato i dati del comparto immobiliare, mettendo in luce – oltre al fatto che in Italia l’80% delle famiglie sia proprietaria della casa in cui abita, e che il nostro sia il secondo mercato di seconde case d’Europa, che “ci sono 2 milioni di immobili vuoti che potrebbero rappresentare una massa di manovra per arginare la criticita’ attuale. Nel nostro Paese e’ molto forte la domanda dell’affitto. Noi oggi abbiamo 4 milioni di locazioni, 2 milioni di famiglie che potrebbero pagare un affitto tra i 500 e gli 800 euro, piu’ di 2 milioni di famiglie giovani o di persone che si sono separate o giovani studenti. Si tratta di una domanda molto forte di case in locazione che solo in piccola parte diventa domanda di proprieta’”. “Un grande nemico – ha detto – del mercato immobiliare (un tempo amico) e’ il sistema bancario. Fino a qualche anno fa si e’ spinto anche in modo eccessivo – fino ad avere subprime italiani – all’acquisto di una casa. Oggi il sistema bancario ha ridotto fortemente la propria esposizione immobiliare, dando il mutuo solo a chi ha a disposizione tra il 50 e il 60% del valore immobiliare. Questa situazione e’ andata peggiorando e non c’e’ nulla che faccia presagire un miglioramento l’anno prossimo, ad esempio noi non abbiamo fatto nulla per il futuro dei nostri giovani. Abbiamo bisogno non del pannicello caldo della cedolare secca che vale per alcuni proprietari che hanno una casa che si e’ liberata. Noi dobbiamo incentivare l’acquisto della casa da parte di privati, ci sono tra le 300 e le 500 mila case costruite invendute. Abbiamo bisogno dell’aiuto delle banche e di un fisco non penalizzante. Il 4% valore dell’immobile se si tratta di una prima casa, il 10% di valore catastale se si tratta di una seconda casa e’ decisamente iniquo. Tra i giovani italiani con meno di 35 anni, il 50% non ha un patrimonio immobiliare, il 60% spende tutto il reddito mensile per vivere, il 5% deve indebitarsi, il 20% e’ riuscito a mettere da parte qualcosa”.

www.casapadova.it/News/Dettaglio/433

Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

L’edilizia in crisi: abbiamo costruito troppo (Fonte: ilcambiamento.it - di Francesco Bevilacqua - 01/09/2011)

La crisi immobiliare sta colpendo in maniera intensa e prolungata. Le cause possono essere individuate nella costruzione e immissione sul mercato di un numero eccessivo di proposte, sproporzionato rispetto alla domanda. La via d’uscita va ricercata nel restauro e nella riqualificazione dell’esistente.

Delle svariate crisi che hanno colpito l’economia italiana negli ultimi tre anni, una di quelle più consistenti e durature, difficili da smaltire, è la cosiddetta 'crisi del mattone', la recessione che ha interessato e interessa ancora oggi il mercato dell’edilizia e della locazione immobiliare. Questo perché, a conti fatti, tale settore è quello che nelle ultime decadi è stato sottoposto più intensamente allo stress costruttivo, al fuori giri produttivistico tipico del sistema di sviluppo moderno e occidentale.

Per quanto riguarda il nostro paese, emerge un dato su tutti: l’urbanizzazione del territorio, secondo Legambiente, procede al considerevole ritmo di 500 chilometri quadrati all’anno che vengono convertiti in urbano, sui quali cioè si costruisce. Tralasciando in questa sede le ricadute sulla salute del pianeta e dei suoi abitanti che questa pratica comporta, ci concentreremo su una breve analisi del mercato immobiliare per capire come mai, nonostante si costruisca tanto, i grafici di questo settore puntino tutti verso il basso.

Vediamo anzitutto qualche numero. Reduce da un picco nell’anno 2006, l’immobiliare ha accusato una flessione quando le prime ondate della crisi americana sono arrivate in Europa. Nel corso dell’anno passato, come evidenziano i dati di Nomisma, le compravendite sono inizialmente aumentate per poi diminuire e chiudere il 2010 con un bilancio negativo. Particolarmente grave è una voce di questo dato, riferito al mercato generale, che è quella che prende in considerazione il residenziale, che ovviamente dal punto di vista sociale rappresenta l’aspetto più importante, quello che dovrebbe garantire un tetto alle famiglie: il calo registrato è del 4,1% e il numero complessivo di transazioni è stato il più basso degli ultimi sette anni. Questo vuole sostanzialmente dire che chi ha la bisogno di una casa fa sempre più fatica a portarne a termine l’acquisto.

Un’ulteriore aggravante è rappresentata dai prezzi che in maniera quasi paradossale, nonostante l’aumento dei tassi d’interesse e la stretta al credito che hanno messo in ulteriore difficoltà gli acquirenti, non accennano a diminuire. La differenza fra la domanda e l’offerta è mediamente del 10% e le conseguenze sono un indebitamento più difficile da sopportare e un prolungamento dei tempi di compravendita, che sono praticamente raddoppiati passando dai 3-4 mesi ai 6 mesi. Come spesso accade, è questa un’anomalia tutta italiana, dato che sin dal 2006 e a maggior ragione dopo l’inizio della crisi, negli altri paesi europei i prezzi hanno cominciato a scendere.

Come conferma anche la federazione dei mediatori immobiliari, i primi a fare le spese di questa situazione sono i soggetti appartenenti alle fasce più deboli: single e giovani coppie che, non disponendo della liquidità per procedere all’acquisto in contanti, devono accendere un mutuo. L’attenzione e il rigore con cui le banche concedono prestiti e finanziamenti fanno il resto: se prima la rata poteva arrivare a costituire fino a un terzo dello stipendio, oggi è impossibile che essa superi il quarto, senza contare che anche piccole macchie nel curriculum di mutuatario, come una rata saltata, precludono ora irrimediabilmente l’accesso al credito.

Il problema è che la maggior parte delle persone colpite da queste ristrettezze è costituita proprio da coloro per le quali la casa è una necessità, come coppie desiderose di metter su una famiglia o giovani che vogliono abbandonare la casa dei genitori. Le prospettive future non sono incoraggianti e c’è chi prevede che la ripresa non inizierà prima del 2013, in netta controtendenza con chi invece, in malafede o per colpa di un marchiano errore di valutazione, come il presidente di un grosso gruppo immobiliare, nel 2008 aveva testualmente profetizzato che “la crisi dei mutui subprime è qualcosa che non ci riguarda, è un problema finanziario estero che non ha nulla a che fare con il nostro mercato. Ripeto, è la congiuntura che ha inciso”.

L’aumento dei tassi di interesse, le difficoltà di accesso al credito, i prezzi che rimangono inaccessibili stanno quindi congelando il mercato immobiliare. Ma perché allora si è continuato a costruire? Come abbiamo visto, il tasso di urbanizzazione e di costruzione del nuovo rimangono abbastanza elevati e d’altra parte basta girare per le prime periferie delle nostre città per rendersi conto della foga con la quale si 'tirano su' interi quartieri. Bisogna però dire che, un po’ in ritardo rispetto ad altri settori, anche l’edilizia ha cominciato ad accusare una robusta flessione: secondo il CRESME il calo è stato del 6,6% nel 2010, con una punta del 16% nel comparto residenziale.

Che si sia costruito troppo negli anni precedenti, salvo poi accorgersi che le condizioni economiche dei compratori e l’andamento generale del mercato non erano in linea con l’offerta? Questa ipotesi non sembra campata in aria e, pur non eguagliando la paradossale situazione delle città fantasma cinesi di cui abbiamo parlato in un precedente articolo, il quadro che si prospetta è caratterizzato da un lato da un’intera classe di lavoratori – gli operatori edili – che dopo essere stata eccessivamente occupata per degli anni si ritrova oggi con le mani in mano, dall’altro da ettari ed ettari di residenziale sfitti o invenduti, poiché frutto di un calcolo errato e al centro di un mercato in cui domanda e offerta non riescono a incontrarsi.

Il direttore del CRESME aggiunge un’importante variabile, che potrebbe rappresentare una delle chiavi di volta della discussione sul problema immobiliare: “A tenere in piedi il mercato delle costruzioni nel settore residenziale – ha spiegato – è l’attività di riqualificazione, cresciuta del 2,2% nel 2010 e del 2% nel 2011”. L’idea è quindi opposta rispetto a quella che ha ispirato la politica costruttiva italiana degli ultimi decenni: recuperare, riqualificare, restaurare, prediligere l’esistente piuttosto che edificare nuove costruzioni.

Il ragionamento non è sballato, anzi, come confermato dal Censimento del 2001, è la strategia migliore per correggere un’altra stortura che caratterizza il nostro paese, ovvero quello delle abitazioni non occupate, pari al 20,66%. Certamente in questo computo vanno inseriti anche gli immobili di nuova costruzione invenduti, ma buona parte di quel quinto del totale è rappresentata dal patrimonio edilizio italiano, vasto e di qualità, che viene oggi trascurato e lasciato degradare.

È opportuno sottolineare anche che non corrisponde al vero che dal punto di vista dell’efficienza energetica e della riqualificazione strutturale restauro e nuovo sono imparagonabili: anche intervenendo su un immobile già edificato si possono raggiungere risultati sotto il profilo dell’isolamento, dei consumi e delle prestazioni di tutto rispetto.

Insomma, il contesto è differente ma la traccia è sempre la stessa: il problema si crea per via di uno sfruttamento eccessivo e indiscriminato di una risorsa, in questo caso dello spazio, e la conseguenza è il collasso del sistema e dell’equilibrio economico che sostengono tale risorsa. Come in molti altri casi poi, in questo mondo normato dalle regole del consumismo in cui tutto è soggetto a rapida obsolescenza, l’attenzione per ciò che è considerato vecchio è minima e la buona pratica del riutilizzo non viene quasi mai presa in considerazione.

Proprio a questo quadro corrisponde la crisi immobiliare ed edilizia italiana: un’offerta eccessiva, costruttori che non riescono a vendere le troppe case che hanno edificato, acquirenti che non riescono a comprarle per via di una situazione economica e creditizia penalizzante e, sullo sfondo, un enorme patrimonio di case inabitate che aspetta solo di essere riqualificato e occupato.

Casa, le proposte Fiaip a favore di politiche abitative "vere" (Fonte: quotidianocasa.it - 28/03/2012)

Osserva Fiaip che le politiche abitative da parte delle Amministrazioni locali sembrano assolutamente inefficaci. Le amministrazioni Comunali continuano imperterrite a deliberare piani di edilizia agevolata, immettendo sul mercato nuove abitazioni, incuranti del fatto che le imprese edili del nostro Paese hanno in “magazzino” un milione e duecentomila immobili, invenduti, di nuova costruzione.

Audizione informale, il 27 marzo 2012, dei rappresentanti della Fiaip presso la Commissione VIII Ambiente e Territorio della Camera dei Deputati nell’ambito delle misure per promuovere l’accesso all’abitazione.

Ne dà conto la Fiaip con un comunicato che riportiamo di seguito.

«La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, rappresentata dal Presidente Nazionale Paolo Righi, e dal Vice Presidente Nazionale Vicario Franco D’Onofrio è stata audita dai componenti della Commissione VIII della Camera dei Deputati, presieduta dall’On. Angelo Alessandri sulle misure per promuovere l’accesso all’abitazione, ed ha avanzato una serie di proposte per la liberalizzazione del mercato dell’affitto e la diminuzione dell’invenduto attraverso l’intervento di imprese private, Comuni e Istituti di credito.

La Fiaip ha sottolineato come per favorire l’accesso all’abitazione delle famiglie si rende oggi necessario poter consentire canoni sostenibili per gli inquilini e ritorni economici sull’investimento immobiliare altrettanto remunerativi per i proprietari immobiliari.

Il tema della tassazione della proprietà non è perciò secondario. “Fiaip, per andare incontro ai cittadini, ha proposto nel corso dell’Audizione alla Camera dei Deputati un’esenzione dall’I.M.U. per le giovani coppie sotto i 35 anni, che sono già costrette a pagare le rate del mutuo”, ha dichiarato il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, il quale illustrando la sua relazione ai parlamentari ha voluto fare anche un confronto tra la normativa italiana e quella estera: “Negli altri Paesi esiste una tassazione sulle rendite reali degli immobili, mentre in Italia ci si basa su coefficienti che si alzano in base alle richieste di tasse. Il patrimonio immobiliare delle famiglie Italiane non deve essere usato come un bancomat, a cui lo Stato possa attingere in continuazione. L’eventuale introduzione di una tassa patrimoniale – continua Righi – allontanerebbe ulteriormente gli investitori, che opterebbero per investimenti all’estero, come in Germania, dove è garantito oggi un ottimo ritorno sull’investimento”.

Nell’ultimo trimestre del 2011 e ancora nel primo bimestre del 2012, secondo la Fiaip, sono aumentati gli investimenti immobiliari da parte degli investitori italiani in Germania. Il Governo tedesco tassa gli investimenti immobiliari sulla rendita prodotta ed infatti il ritorno medio sugli investimenti immobiliari in Germania è pari al 5,3% circa; mentre nel nostro Paese calcolando l’applicazione massima dell’aliquota I.M.U. da parte dei Comuni, corrisponde mediamente al 2,8 % e ciò provoca una forte incertezza negli investitori italiani ed esteri con conseguenze dirette sugli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

In Italia, inoltre, vista la presenza sul mercato immobiliare di un stock di abitazione molto superiore alle richieste del mercato, stimata dal Centro Studi Fiaip in circa un milione e duecentomila unità immobiliari invendute negli 8.092 Comuni italiani, la FIAIP ha proposto la liberalizzazione del mercato delle locazioni, oltre al fatto che contestualmente i redditi da locazione possano essere completamente assoggettati ad aliquota fissa e non cumulabili con gli altri redditi ed ha auspicato che si mantengano le sanzioni già previste per gli affitti in nero stabiliti nella Cedolare Secca (art. 3 D.lgs.n. 23/11), con l’aggravio del reato penale.

Fiaip nel corso dell’Audizione odierna ha auspicato che il contratto di locazione possa diventare “titolo esecutivo”, affinché al termine del contratto di locazione sia disposta l’immediata esecuzione dello sfratto, e le parti possano stabilire liberamente la durata della locazione. Ad una maggior durata del contratto di locazione dovrebbe corrispondere un minor carico fiscale sul proprietario e per gli inquilini la possibilità di detrarre il canone di locazione dai redditi.

Nella relazione depositata da Fiaip al termine dell’Audizione alla Camera dei Deputati si legge come : “In questo contesto, le politiche abitative fin qui poste in essere da parte delle Amministrazioni locali, sembrano assolutamente inefficaci. Le amministrazioni Comunali continuano imperterrite a deliberare piani di edilizia agevolata, immettendo sul mercato nuove abitazioni, incuranti del fatto che le imprese edili del nostro Paese hanno in “magazzino” un milione e duecentomila immobili, invenduti, di nuova costruzione”.

“Se la situazione non cambierà – dichiara il Presidente Fiaip Paolo Righi – nei prossimi anni aumenterà a dismisura la cementificazione del nostro Paese, con un aggravio di spese assolutamente improponibile per i bilanci dei Comuni. Bilanci che naturalmente dovranno essere ripianati con l’applicazione dell’aliquota massima dell’I.M.U., con un aggravio di costi pesantissimo per i proprietari, i quali a loro volta dovranno riversare tali costi sugli inquilini”.

Fiaip ritiene, infine, che un accordo tra Istituti di credito, Comuni e imprese private, possa liberare risorse che le banche potranno reimpiegare per finanziare nuove attività e per ridare credito ai bilanci delle famiglie Italiane.

“Il capitale finanziario che le banche hanno in questo momento immobilizzato a causa dell’invenduto corrisponde a circa cinquanta miliardi di Euro – ha sostenuto il Presidente Fiaip Paolo Righi nella sua relazione – e questi capitali saranno bloccati ancora per molto tempo, non permettendo agli Istituti, il loro impiego. Nel contempo, le Amministrazioni continuano ad investire risorse e a dissipare nuovi territori, con nuove costruzioni che oggi non servono».

A dirlo in un video è Paolo Righi presidente nazionale Fiaip.

Fiaip: In Italia 1,2 milioni di case invendute

Sono 130mila le abitazioni invendute dai costruttori

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