marco---
Friday, April 06, 2007 10:17 AM
Ringraziando OTC per la preziosa collaborazione.
Marco
_________________________________________________________________
Così fan tutti
"Le case non calano mai", "I soldi dell'affitto sono buttati via", "Faccio un mutuo a tasso variabile, così la rata è più bassa, in banca mi hanno assicurato che i tassi non aumenteranno", "Eppoi se le cose si dovessero comunque mettere male, vendo la casa e me ne vado tranquillo in affitto". Quante volte si sentono queste frasi da chi ha appena comprato un immobile, oppure da chi si accinge a farlo. Certamente l'acquisto di una casa meriterebbe dei ragionamenti più approfonditi, specialmente riguardo agli aspetti finanziari dell'operazione, ma spesso non è così. E' più facile uniformarsi al "quello che tutti dicono", al "gregge-pensiero", vox populi vox dei.
Ma non tutti sono d'accordo: il grande economista John Kennet Galbraith, recentemente scomparso, ebbe a dire: "In economia, la maggioranza sbaglia sempre". Il gregge che ragiona per luoghi comuni ha una bassa percezione del rischio e prende le decisioni su basi principalmente emozionali, si trova a competere contro dei professionisti (banche, immobiliaristi d'assalto nel nostro caso) che conoscono molto bene il mercato, hanno a disposizione modelli ed analisi molto sofisticati, sanno gestire al meglio i rischi e prendono le proprie decisioni su basi esclusivamente razionali. Non è difficile indovinare chi vince.
Il mercato immobiliare, specialmente in periodi di bolla come quello attuale, non fa eccezione a tale regola. Cominciamo considerando l'andamento storico dei prezzi degli immobili in Italia: depurati dall'inflazione, essi mostrano un andamento assolutamente ciclico: picco nel 74 calo fino al 78, altro picco nel 82 per poi scendere fino all'86, nuovo top nel 92 e bottom nel 97. In particolare, in termini reali, dal 92 al 97 gli immobili sono calati mediamente del 30%. Ergo: anche le case calano; anche in Italia.
Veniamo alla questione successiva: è molto diffuso il pregiudizio per cui chi va in affitto viene considerato un poveraccio squattrinato rispetto a chi compra casa (anche se lo fa con un mutuo del 100% ed oltre). Come tutti i pregiudizi, anche questo è frutto dell'ignoranza. Spesso infatti chi accende mutui finanziando una parte consistente dell'immobile (> 80%) con scadenze lunghe, non si rende minimamente conto dei rischi che corre, il più pericoloso dei quali è la possibilità di ritrovarsi nel giro di qualche anno in condizione di negative equity, ovvero di patrimonio netto negativo.
La questione è molto semplice, e vale la pena di spiegarla con un esempio: supponiamo che una famiglia acquisti un immobile al prezzo di 180.000 euro finanziando il 100% dell'importo con un mutuo trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata vada principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente: dopo 4 anni, infatti, i nostri mutuatari hanno estinto appena il 7% del loro debito. Supponiamo però che a quella data il valore dell'immobile sia calato del 25% (cosa possibilissima visti i precedenti, e forse anche "ottimistica" considerato il livello dei prezzi attuale): il bilancio della nostra famiglia precipita in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.
E non si tratta purtroppo di un esercizio contabile astratto: se per un qualsiasi motivo (perdita lavoro, aumento tassi, imprevisto, ecc.) i mutuatari decidono di "vendere ed andare in affitto", non possono farlo, a meno di non trovare quegli ulteriori 32.000 euro (che con spese e penali arrivano subito a 40.000) che servono per estinguere il debito residuo con la banca. Tutto questo dopo aver pagato 4 anni di rate, ovviamente.
Se fossero andati in affitto, le loro attività e passività sarebbero state entrambe zero: meglio zero che - 40.000.
Quindi è vero che "i soldi dell'affitto sono buttati via", ma è anche vero che facendo un mutuo sbagliato fatto al momento sbagliato se ne buttano via molti, ma molti di più.
Se chiedete cos'è il negative equity a chi ha stipulato un mutuo, con ogni probabilità non saprà rispondere: nel passato in Italia infatti c'era una propensione minore all'indebitamento, ed i mutui che finanziavano oltre l'80% del valore dell'immobile erano vietati (normalmente le banche non concedevano più del 60-70%). Per questo il negative equity è ancora pressoché sconosciuto.
Lo conoscono molte bene, però, in Inghilterra, dove fra gli anni 89 e 92 a causa dello scoppio della bolla immobiliare (causato da un notevole aumento dei tassi) quasi due milioni di famiglie si sono ritrovate in negative equity; solo nel 1991 infatti furono oltre 75.000 gli immobili che tornarono di proprietà delle banche. Leggiamo come il Guardian descrive quel periodo:
"Allora [all'inizio degli anni 90] non ci fu solo il negative equity, ma vendite forzate, bancarotte personali ed esecuzioni immobiliari in proporzioni colossali".
Ed ancora: "Il negative equity quando hai un lavoro, significa che la notte non dormi; il negative equity quando sei disoccupato ed i tassi salgono, significa che la casa non è più tua.".
Stesse dinamiche in Giappone negli anni 80, dove si è sviluppata la più colossale bolla immobiliare di tutti i tempi, suggellata dall'introduzione dei mutui a 100 anni (in Italia per adesso siamo a 40, ma già in Spagna è possibile accendere mutui fino a 50 anni).
Ad onor del vero, allora in Giappone ed UK le condizioni erano più estreme rispetto a quelle attuali, soprattutto per quanto riguarda l'andamento dei tassi, ma le dinamiche di mercato mostrano preoccupanti analogie con la situazione presente oggi.
Ed il negative equity comincia a diventare drammaticamente d'attualità anche negli Stati Uniti: un recente articolo apparso su MSN Money, dal titolo significativo: "L'epidemia del negative equity", riporta dai dati molto preoccupanti: nel settembre 2005, circa il 10% dei mutuatari aveva patrimonio netto nullo o negativo, e tale percentuale cresce al 30% fra coloro che hanno acceso o rifinanziato mutui nel 2005. Soltanto nel febbraio 2006, oltre 115.000 immobili sono finiti all'asta per insolvenza dei mutuatari, con un aumento del 68% rispetto ad un anno prima.
Ed il Sidney Herald riporta che anche in Australia la situazione è simile: se chi ha comprato casa alla fine del 2003 con mutui al 90% volesse vendere adesso, considerate le spese di compravendita, finirebbe mediamente in rosso.
Ed anche in Italia i giovani ingenui e sprovveduti che hanno comprato a prezzi folli degli immobili finanziando il 90-100% (ed oltre) dell'importo con mutui di 25-30 anni e più, rigorosamente a tasso variabile, sono numerosi. Senza pensare, senza informarsi, senza ponderare i rischi, senza capire le dinamiche finanziarie dell'operazione, ignorando completamente quanto è successo in passato.
Derek Bok, già Presidente dell'Harvard University, disse una volta: "Se ritieni che il sapere e l'educazione siano costosi, dovresti provare quanto è costosa l'ignoranza". Sante parole.
OTC - Forum Bolla Immobiliare
Questo articolo è coperto da Licenza Creative Commons.
Tu sei libero:
-di riprodurre, distribuire, comunicare al pubblico, esporre in pubblico, rappresentare, eseguire e recitare quest'opera
- di modificare quest'opera
- di usare quest'opera per fini commerciali
Alle seguenti condizioni:
Attribuzione. Devi attribuire la paternità dell'opera nei modi indicati dall'autore o da chi ti ha dato l'opera in licenza.
Condividi allo stesso modo. Se alteri o trasformi quest'opera, o se la usi per crearne un'altra, puoi distribuire l'opera risultante solo con una licenza identica a questa.
- Ogni volta che usi o distribuisci quest'opera, devi farlo secondo i termini di questa licenza, che va comunicata con chiarezza.
- In ogni caso, puoi concordare col titolare dei diritti d'autore utilizzi di quest'opera non consentiti da questa licenza.
Le utilizzazioni consentite dalla legge sul diritto d'autore e gli altri diritti non sono in alcun modo limitati da quanto sopra.
Ariakan.
Tuesday, September 15, 2009 10:42 PM
Porto il solito esempio che avevo accennato mesi fa e che riprendo aggiornato, per capire cosa accadrà entro poco :D
Casa aquistata da collega a 100kE nel 2007.
Spesi 10K per ristrutturazioni interne.
Fine 2008 prova a rivenderlaa 110k, quindi senza guadagnarci nulla, perchè vuole andare in affitto in una casa piu grande e tirarsi via il mutuo 25ennale.
Nessun aquirente, abbassa a 100k.
Ancora nessuno, abbassa a 95K e poi a 90K.
Inizia a lamentarsi che già ci perde e che a meno NON PUO VENDERLA dato che gli restano 93K da pagare e non può andarci sotto... e inizia a chiedere che succede se smette di pagare il mutuo, che possono fargli oltre a prendergli la casa ecc ecc :asd:
Decide di affittarla, trova SOLO un immigrato, divorziato.
Rata del mutuo 550E, affitto 425E.
Scoppio della bolla, tassi in picchiata, ora rata a 400E con affitto a 425E, quindi addirittura ci guadagna qualcosetta se escludiamo tasse e manutenzione.
Ora, come lui cerdo siano in moltissimi, è una enorme bomba a orologeria pronta a scoppiare non appena arriverà la seconda ondata di licenziamenti e saranno alzati i tassi.
Il peggio deve ancora venire, inizia ora, ad autunno 2009.
(sylvestro)
Wednesday, February 24, 2010 1:42 PM
Nearly 25% of all mortgages are underwater
By Les Christie, staff writer February 23, 2010: 2:27 PM ET
NEW YORK (CNNMoney.com) -- More bad news on the housing bust front: Nearly 25% of all mortgage borrowers were underwater, meaning they more on their loans than their homes are worth.
First American CoreLogic, the research firm that monitors housing equity, reported Tuesday that
11.3 million homeowners -- or 24% of all homes with mortgages -- were underwater as of the end of 2009. That's up from 23% and 10.7 million borrowers three month earlier.
Nevada was the state with the
worst record at 70% of all mortgaged properties underwater. That was followed by Arizona (51%), Florida (48%), Michigan (39%) and California (35%).
For many homeowners, being underwater, also know as negative equity, has few consequences. If they're not planning to sell and can afford their monthly bills, they can wait out the downturn.
Foreclosures: Where does your state rank?
For others, however, plunging underwater can spell disaster. If they become unemployed or have a financial emergency, they have no equity to tap. Or, if they need to downsize or sell their home to relocate for a job, they can't.
"
Negative equity is a significant drag on both the housing market and on economic growth,"said Mark Fleming, chief economist with First American CoreLogic. "
It is driving foreclosures and decreasing mobility for millions of homeowners."
0:00 /1:26$1.5 billion for distressed homeowners
Traditionally, being underwater was one of two main factors in determining a borrower's likelihood of foreclosure. The other is having sufficient income to pay bills. But, there's an increasingly important exception: strategic default.
As equity gets more and more negative, some homeowners are choosing to quit paying and give the keys to the bank.
As long as negative equity remains a big problem, it will be difficult to stem the tide of foreclosures that continue to plague many local real estate markets around the nation.
"Since we expect home prices to slightly increase during 2010, negative equity will remain the dominant issue in the housing and mortgage markets for some time to come," said Fleming.