Bolla immobiliare sulla casa - I cicli del mercato immobiliare

Full Version: I cicli del mercato immobiliare - dati e grafici

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marco---

Tuesday, April 17, 2007 10:44 PM

Per comprendere meglio i dati presentati di seguito occorre tenere presente che il mercato immobiliare, esattamente come altri mercati, nel corso del tempo evidenzia una ciclicità, si consiglia a questo proposito la lettura dell'articolo Le fasi del mercato immobiliare.

Europa
Production index in the construction sector (Fonte: EUROSTAT euroindicators - 134/2009 - 17 September 2009 - segnalato da stelafe)
Londra -50/60% Il crollo (Fonte: Super sconti (-50%) a Soho e Mayfair Il Sole 24 ORE - 21/03/2009)
Andamento dei prezzi immobiliari in Spagna (Fonte: Índice Inmobiliario fotocasa.es - segnalato da pax2you)
Germany House Price Index - source BIS, Fed (Fonte: FED - Documento PDF - Notez)
Politiche abitative in Europa - dati comparativi (Fonte: politiche_abitative.pdf - segnalato da pax2you)
Romania - prezzi 1996-2008 (Fonte: Index imobiliar)
Edilizia popolare in Europa (Fonte: Rapporto sull’Edilizia residenziale pubblica in Piemonte 2007 - segnalato da pax2you)
Alcune misure di efficienza del mercato (Fonte: L’agente immobiliare italiano nel contesto europeo FIMAA Milano - segnalato da stelafe)
European versus US home prices (Fonte: link - segnalato da stelafe)

USA
La bolla immobiliare secondo Robert J. Shiller - A History of Home Values (Fonte: Updating the Case Shiller 100 Chart & Forecast - segnalato da stelafe)
Case Shiller Composite Indices NSA (Nominal) (Fonte: Case-Shiller House Price Graphs for January - segnalato da pax2you)
Case-Shiller Price Cumulative Declines from Peak (NSA), Year and City (Fonte: Case-Shiller House Price Graphs for January - segnalato da pax2you)
Case-Shiller Composite Indices NSA, Year-over-year Change (Fonte: Case-Shiller House Price Graphs for January - segnalato da pax2you)
S&P Case-Shiller Home Prices Indices - distinto per città 2000 - 2011 (Fonte: Standard & Poor's)
Falling faster - grafico prezzi maggiori mercati immobiliari USA 1990-2007 (Fonte: Standard & Poor's)
S&P/Case-Shiller Metro Area Home Price Index (CSI) for Composite (Fonte: www.paperdinero.com)
Clima di fiducia delle costruzioni USA - 01/2008 (segnalato da stelafe)
USA - vendita case nuove (Fonte: research.stlouisfed.org - 2008)
Housing Starts (Fonte: Calculated Risk)
Next wave of US morgage defaults (Fonte: Double dip housing recession: l'attesa! - segnalato da iandy73)
Home Prices in Selected Cities, 2001-2009 (Fonte: S&P/Case Shiller - segnalato da stelafe)
Housing starts, building permits and NAHB index 2000-2009 (Segnalato da stelafe)
S&P/Case-Shiller Home Price Indices (Andamento reale del mercato immobiliare italiano – Settore Residenziale)

Giappone
Japan House Price Index - source BIS, Fed (Fonte: FED - Documento PDF - Notez)
House prices 1986-2002 - Australia, Giappone, Canada, Corea (In evidenza la bolla immobiliare Giapponese, Baburu)
house-prices-japan
Nikkei index vs Housing prices in Japan 1980-2004 (adjusted for inflation) (Fonte: Steve Sjuggerud/True Wealth)
Japan land prices and equities
Japan real estate and stock market (Fonte: Standard & Poor's; Japan Real Estate Institute - segnalato da Laplace77)
House Price Change (Fonte: House price falls in Japan accelerate)
Residential Price Vs. Rent (Fonte: House price falls in Japan accelerate)
Residential Urban Land Price Index (Fonte: House price falls in Japan accelerate)
Urban Land Price Change (Fonte: House price falls in Japan accelerate)

Altro
Variazioni dei prezzi abitativi nel mondo, secondo The Economist, tra il 1997 e il: 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011
The Economist house-price indicators (Fonte: economist.com - 30/12/2009)
Grafici dei prezzi immobiliari relativi ad alcuni paesi: FED - Documento PDF - Notez
Indice prezzi abitazioni 1990-2008 di alcune città (Fonte: UBH - segnalato da pax2you)
US & Australian CPI-Deflated House Prices (Fonte: USA Case Shiller, Australia ABS 641601, 03)
Prezzi appartamenti 2 camere Bucarest 03-2007 07-2009 (Fonte: adevarul.ro - segnalato da stelafe)
Prezzi Bucarest Timisoara 08-2005 03-2009 (Fonte: dailybusiness.ro - segnalato da stelafe)
Real house price index 1997-2009 (Fonte: House Prices Declining from Peaks Around the World - 04/08/2010 - segnalato da stelafe)
The Economist house price indicators - sopravvalutazioni/sottovalutazioni (Fonte: Jeremy Grantham On Existing & Developing Bubbles - segnalato da ccc56)
Real Estate Cycles 1955-2033 (Fonte: goldonomic.com - Real Estate 06/07/2010 segnalato da stelafe)
Price-rent ratio 1997-2011 - US Spain UK Ireland (Fonte: Spagna e Germania: due bolle immobiliari esilaranti!)
Price-rent ratio 1987-2009 - Ireland Spain USA UK Germany (Fonte: Housing bubbles around the world: looks pretty bad)
UK real house prices 1975-2012 (Fonte: I prezzi delle case inglesi sempre più giù

guidoXXXX

Monday, April 30, 2007 1:11 PM

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Ecco un bel ciclo parigino:
www.univ-lille1.fr/medee/publications/articles/cornuel_b...

E dei cilcli italiani:
www.casaclick.it/news/200309-1/110.html

.
Altri esempi di ciclicità del mercato. Notare un bel -50% a Roma centro!
PS: dato che dividono Roma in centro e periferia, senza semicentro, presumo che il "centro" sia almeno ciò che é contenuto nell'anello ferroviario, e cioé un'area abitata da 1 milione di persone. Quindi presumo che il -50% non sia su cose tipo piazza Navona o Colosseo, ma su appartamenti normalissimi da romano medio.

Tratto dall'l'articolo
www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/25092006/3398...

Sitazione in UK (picchi a parte i prezzi negli ultimi 50 anni sembrano stazionari, alla faccia del mercato che sale sempre):

Tratto da: Articolo

BOLLA IMMOBILIARE: ..... Per tornare alla comunità sulla bolla immobiliare ..... Per tornare al forum sulla bolla immobiliare

guidoXXXX

Friday, May 11, 2007 5:22 PM

Altri esempi di ciclicità

trovato su rapporto Nomisma:
www.edilio.it/news/pdf/cs1-2005.pdf
(ID: forumffz, PWD: bollaimmob)

trovato su rapporto Gabetti, periodo 1958-2010 (NOTARE PREVISIONE CATASTROFICA PER IL 2010):
realestateinitaly.it/news/4/Mercato%20Italiano%202006.pdf

Altri andamenti di lungo termine

tratto da
m3.moostik.net/img/?pseudo=jfriggitlti&redirige=http://www.adef.org/statistiques/ltinv.zip&titre=long%20term%20in...

tratto da:
housebubble.com/bubbledef.html

Altro grafico tecnocasa, successivamente taroccato.

tratto da
www.casaclick.it/news/200309-1/110.html
www.tecnocasa.it/osservatorio/Il-mercato-immobiliare-e-creditizio-nel-2006---Conferenza-Stampa-Tecno...

.

guido.zip

Monday, July 09, 2007 7:09 PM

.
Altra descrizione del ciclo immobiliare

www.housepricecrash.co.uk/pdf/model-of-the-property-cycle.pdf

Altri articoli interessanti qui:
www.housepricecrash.co.uk/economic-papers.php

guido.zip

Tuesday, July 17, 2007 1:08 PM

Le discese ardite .... e le risalite

Tratte da: "Irish House Prices: Gliding into the Abyss?"
www.ucd.ie/economics/staff/mkelly/papers/housing1.pdf

guido.zip

Friday, July 27, 2007 5:11 PM

I cicli visti dalla dalla banca d'Italia ...

.

www.oecd.org/dataoecd/2/44/37583717.pdf

Incrociando con i dati ISTAT sui consumi delle famiglie ho ricavato questo interessante grafico, che dimostra che sul lungo termine qualunque speculazione deve fare i conti con la capacità di spesa delle famiglie, cioé di chi deve utilizzare le case.

Prolungando il grafico nel modo più banale, e cioé ripetendo i cicli degli ultimi 40 anni, si prospetta un calo dei prezzi reali dell'ordine del 30% nel periodo 2006-2012, parzialmente mascherato dall'inflazione. Ovviamente il 30% sarà una via di mezzo tra il -10% di Pescara e il -40% di Roma. E a Roma il 40% può significare tranquillamente 200k euro, che diventano 300 o 400 con gli interessi.

Poi chiaramente non é detto che le cose debbano andare per forza così. E' solo un'ipotesi.

Da notare come schizzano in alto i consumi delle famiglie quando le case costano poco. Considerato che i consumi delle famiglie rappresentano oltre i due terzi della domanda totale per i beni e i servizi prodotti dalle nostre imprese, mi pare che queste bolle immobiliari siano una vera palla al piede dell'economia (anche se i danni sono in parte compensati dal contributo che l'industria edile dà all'economia).

Forse non é solo un caso che il paese dove non c'é stata la bolla (Germania) é quello che sta crescendo di più.

guido.zip

Friday, October 19, 2007 4:38 PM

Ciclo in Francia

.

Guardate che bei grafici tira fuori l'ISTAT francese (INSEE)

Le statut de l'Insee - L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) est une direction générale du ministère de l'Économie, des Finances et de l'Emploi. Il s'agit donc d'une administration publique, dont les salariés sont des agents de l'État, qu'ils aient ou non le statut de fonctionnaire. L'Insee est soumis aux règles de la comptabilité publique ; les crédits dont il dispose figurent au budget général de l'État

www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1082/img/graphique2.jpg?ref=pat...

Non so se questo grafico si riferisce a tutta la Francia o ad una zona in particolare, e mi lascia perplesso quella scritta "in euro costanti 1984" (mi aspettrei un "prezzi al mq in euro costanti 2005"), ma é significativo che da loro l'istituto di statistiche ufficiali, oltre che a registrare i prezzi medi, ammetta tranquillamente cali del 50% e risalite del 100%, mentre la nostra ISTAT non ha mai neanche provato a fare delle stime, e consideri il prezzo delle case una grandezza "non misurabile".

.

fatman79

Friday, April 18, 2008 3:29 PM

Ottimo il grafico di Guido.zip con il confronto tra prezzo delle case e consumi.
Ho una spiegazione alternativa alla cosa. Invece che essere l'alto prezzo della casa a rallentare l'economia, non potrebbe essere il contrario? Ossia, non e possibile che nei momenti di crisi il prezzo delle case cresca per l'aumentata richiesta di "mattone" visto come un bene rifugio?

guido.zip

Monday, April 21, 2008 3:53 PM

Re:

fatman79, 18/04/2008 15.29:
Ottimo il grafico di Guido.zip con il confronto tra prezzo delle case e consumi.
Ho una spiegazione alternativa alla cosa. Invece che essere l'alto prezzo della casa a rallentare l'economia, non potrebbe essere il contrario? Ossia, non e possibile che nei momenti di crisi il prezzo delle case cresca per l'aumentata richiesta di "mattone" visto come un bene rifugio?

Ciao, e benvenuto nel forum.

Sono contento che il grafico ti sia piaciuto, secondo me è estremamente istruttivo.

Riguardo alla correlazione tra prezzi immobiliari e consumi la mia voleva essere solo una osservazione. Troppo spesso si associa il calo immobiliare al calo dei consumi e alla catastrofe economica, ma i dati storici dimostrano che non è stato così in passato (anche se ovviamente questa volta potrebbe andare diversamente). Questo vale per l'Italia, chiaramente il discorso è diverso per gli USA e gli altri paesi in cui la casa viene usata da tutti come bancomat per finanziare i consumi.

Comunque non credo che sia possibile stabilire regole semplici per prevedere l'andamento dei prezzi immobiliari sul breve termine. Viceversa l'andamento di lungo termine mi sembra facilmente prevedibile guardando il reddito disponibile.

guido.zip

Thursday, October 30, 2008 1:08 AM

Articolo vintage sui cicli immobiliari

.

Già nel 2000 prevedeva il picco nel 2007 e il calo successivo fino al 2011: MITICO!!!

web.archive.org/web/20010414200828/www.caseintoscana.it/artM...

guido.zip

Monday, March 02, 2009 10:09 AM

Salite e discese

.

Articolo

www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/15092008/58E3...

archiviostorico.corriere.it/2008/settembre/15/Casa_ora_comanda_chi_vuole_ce_0_0809150...

Grafico (da Stelafe)

laplace77

Sunday, June 14, 2009 1:25 PM

incrociare dati e grafici...

...altrimenti passano per buone delle considerazioni fuorvianti:

mauro_1946, 14/06/2009 12:36:

Tifoso_Shogun, 14/06/2009 12:55:

c) alla fine di ogni ciclo, il prezzo degli immobili è sempre superiore al dato di partenza (1° ciclo prezzo finale 145 e prezzo iniziale 120, quindi +25% ; 2° ciclo prezzo finale 190, quindi + 30%). Nel 3° ciclo il prezzo finale è circa 300, + 60%.

l'avevo notato, è interessante.

Quindi, da quanto sopra, dovrebbe essere iniziato il ciclo discendente che dovrebbe terminare quando i prezzi saranno pari al prezzo iniziale (190) + 25/30%, quindi tra i 235 ed i 247, con una diminuzione negli anni 2009/seguenti del 20% (da circa 300 a 240, quale media tra 235 e 247);

...

il discorso era su questo ottimo grafico:

che pero' non tiene in considerazione un fattore determinante, ossia i consumi (e quindi entro certi limiti il reddito) delle famiglie, cosa che invece fa quest'altro ottimo grafico (guido IOY a drink)

il primo grafico riflette la "dinamica bollarola", il secondo la "dinamica macroeconomica" e ci sarebbe da aggiungerne uno sulla "dinamica demografica" (inclusa immigrazione ora "in reverse mode")

risultato?

il calo che si prospetta analizzando INSIEME i due (tre) grafici e' ben piu' ampio di quanto di potrebbe pensare analizzandone uno per volta...

...come se i nodi venissero al pettine tutti insieme...

e' la complessita', bellezza

PS: chi puo', segnali la cosa di la'...

laplace77

Monday, June 15, 2009 7:02 PM

Re: incrociare dati e grafici...

laplace77, 14/06/2009 13.25:

...

il primo grafico riflette la "dinamica bollarola", il secondo la "dinamica macroeconomica" e ci sarebbe da aggiungerne uno sulla "dinamica demografica" (inclusa immigrazione ora "in reverse mode")

risultato?

il calo che si prospetta analizzando INSIEME i due (tre) grafici e' ben piu' ampio di quanto di potrebbe pensare analizzandone uno per volta...

...come se i nodi venissero al pettine tutti insieme...

riporto qua un post riassuntivo...

"stavolta e' diverso", non c'e' solo la dinamica bollarola:

"stavolta e' peggio - 1": c'e' anche la dinamica reddituale:

UPDATE: Reddito procapite, l'Italia perde quota

"stavolta e' peggio - 2": c'e' anche la dinamica demografica:

...un mare di nuove costruzioni a fronte di un andamento demografico in lieve crescita (se si includono gli immigrati)...

...andatevi a leggere il thread apposito

stelafe

Saturday, August 14, 2010 9:06 AM

www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2010/07/Case-Shiller-UPD...

grella

Sunday, August 15, 2010 12:24 PM

Re: Re: incrociare dati e grafici...

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=5931990&

laplace77, 15/06/2009 19.02:

...un mare di nuove costruzioni a fronte di un andamento demografico in lieve crescita (se si includono gli immigrati)...

...andatevi a leggere il thread apposito

.......

(sylvestro)

Monday, August 23, 2010 12:10 PM

Queste segnalazioni di Facts sul FOL mi sembrano interessanti, si parla di cali previsti intorno al 70% (e sono di Agosto 2010)

Ageing and asset prices

BIS Working Papers
No 318

by Előd Takáts
Monetary and Economic Department
August 2010

El valor de las casas españolas podría caer un 75% hasta 2050 por envejecimiento poblacional

laplace77

Monday, August 23, 2010 12:20 PM

Re:

(sylvestro), 23/08/2010 12.10:
Queste segnalazioni di Facts sul FOL mi sembrano interessanti, si parla di cali previsti intorno al 70% (e sono di Agosto 2010)

Ageing and asset prices

BIS Working Papers
No 318

by Előd Takáts
Monetary and Economic Department
August 2010

El valor de las casas españolas podría caer un 75% hasta 2050 por envejecimiento poblacional

allora non siamo matti...

...or at least "we're not the only ones"...

(sylvestro)

Monday, August 23, 2010 12:32 PM

Re: Re:

laplace77, 23/08/2010 12.20:

allora non siamo matti...

...or at least "we're not the only ones"...

dgambera

Monday, August 23, 2010 12:35 PM

Re:

(sylvestro), 23/08/2010 12.10:
Queste segnalazioni di Facts sul FOL mi sembrano interessanti, si parla di cali previsti intorno al 70% (e sono di Agosto 2010)

Ageing and asset prices

BIS Working Papers
No 318

by Előd Takáts
Monetary and Economic Department
August 2010

El valor de las casas españolas podría caer un 75% hasta 2050 por envejecimiento poblacional

Sul sistema pesa l'instabilità dell'immobiliare

(sylvestro)

Sunday, September 19, 2010 10:55 AM

Un anno di quotazioni del Borsino immobiliare Confedilizia 2009

(sylvestro)

Tuesday, October 05, 2010 3:14 PM

Mercato immobiliare 1986 2002

marco---

Tuesday, October 05, 2010 3:25 PM

Re:

(sylvestro), 05/10/2010 15:14:
Mercato immobiliare 1986 2002

Inserito nel post di apertura, molto interessante, grazie!

Marco

(sylvestro)

Tuesday, October 05, 2010 3:26 PM

Re: Re:

marco---, 05/10/2010 15.25:
Inserito nel post di apertura, molto interessante, grazie!

Marco

Ocio, la fonte parrebbe essere Scenari Immobiliari

(sylvestro)

Tuesday, October 05, 2010 3:53 PM

La ristrutturazione del debito delle societa' immobiliari

marco---

Tuesday, October 05, 2010 10:23 PM

Re: Re: Re:

(sylvestro), 05/10/2010 15:26:

Ocio, la fonte parrebbe essere Scenari Immobiliari

Giusto, poco dopo infatti l'ho messa sotto la voce Scenari Immobiliari!

Inseriti anche gli altri dati.
Però pensandoci bene sta storia del ciclo del nido d'ape non mi convince, se non ho interpretato male (circa 305-280) nemmeno un -10% sui prezzi tra il 2007 e il 2010?! Con le compravendite in calo da 4 anni?!

Da notare che nel grafico che segue mancano i cali relativi al 2009/2010

Non ci credo!

Marco

grella

Tuesday, October 05, 2010 11:51 PM

Re: Re: Re: Re:

marco---, 05/10/2010 22.23:
Giusto, poco dopo infatti l'ho messa sotto la voce Scenari Immobiliari!
Inseriti anche gli altri dati.
Però pensandoci bene sta storia del ciclo del nido d'ape non mi convince, se non ho interpretato male (circa 305-280) nemmeno un -10% sui prezzi tra il 2007 e il 2010?! Con le compravendite in calo da 4 anni?!
Non ci credo!

Marco

Cavolo, se ci tradisce anche Reddy's che fu la prima società che mi diede grandi ispirazioni anni fa è una vera tristezza..........
anch'io sono molto scettico su quei grafici.......

(sylvestro)

Wednesday, October 06, 2010 8:15 AM

Re: Re: Re: Re: Re:

marco---, 05/10/2010 22.23:

...
Però pensandoci bene sta storia del ciclo del nido d'ape non mi convince, se non ho interpretato male (circa 305-280) nemmeno un -10% sui prezzi tra il 2007 e il 2010?! Con le compravendite in calo da 4 anni?!
Non ci credo!

Marco

grella, 05/10/2010 23.51:

Cavolo, se ci tradisce anche Reddy's che fu la prima società che mi diede grandi ispirazioni anni fa è una vera tristezza..........
anch'io sono molto scettico su quei grafici.......

Aspettavo commenti cosi' per riprendere il discorso; potrebbe essere il nostro prossimo esercizio.

Siamo in presenza di almeno tre fattori distorsivi:
1) Reddy's usa, obtorto collo, dati Istat

2) Ciascun ente tira l'acqua al proprio mulino secondo "il prodotto che vende"; in questo caso credo che ponesse l'accento sulla necessita' della ristrutturazione del debito e dentro quel documento ad un certo punto dice una frase del tipo "la situazione e' difficile ma dobbiamo credere nell'uscita dal tunnel". Cioe' avete bisogno di noi come guida nella gestione del debito ma come cadaveri non siete utili a nessuno.

3) Se vuole restare ad operare sul mercato italiano non puo' non allinearsi alle direttive di regime.

Un mese fa avevo tentato di riprodurre il grafico a nido d'ape con una tabella excel ma non ci sono riuscito

Se qualcuno di voi sa come fare potremmo riprendere il discorso da li (vedi miei allegati su thread di Kemar su Kit d'emergenza)

(sylvestro)

Wednesday, October 06, 2010 8:33 AM

... e poi ci sono anche gli inevitabili fattori soggettivizzanti.

Chi vive nelle metropoli si sente un po' preso in giro di fronte a certe medie che sembrano ammaestrate; in realta', vere o false che siano, rappresentano statistiche e come tali non possono che tener conto anche della vastita' di un mercato fatto anche di periferie, campagna, provincia e paeselli.

L'ideale sarebbe avere la possibilita' di avere il proprio grafico a nido d'ape per la propria zona; vedremo di renderlo disponibile nella release 3.0 di FFZ

marco---

Wednesday, October 06, 2010 8:55 AM

Re:

(sylvestro), 06/10/2010 08:33:
...L'ideale sarebbe avere la possibilita' di avere il proprio grafico a nido d'ape per la propria zona; vedremo di renderlo disponibile nella release 3.0 di FFZ

Vero, sarebbe molto utile, quello relativo a Bologna l'hai proposto tu, mi sembra molto più realistico di quello nazionale.

Ciclo del nido d'ape Bologna - prezzi/compravendite 2000-2009

p.s. da tempo nutro sospetti nei confronti del grafico a nido d'ape, le ultime due volte che ho evidenziato il problema: 21/08/2009 09:22, 18/10/2009 21:30

Marco

(sylvestro)

Wednesday, October 06, 2010 9:12 AM

Re: Re:

marco---, 06/10/2010 8.55:
Vero, sarebbe molto utile, quello relativo a Bologna l'hai proposto tu, mi sembra molto più realistico di quello nazionale.

Ciclo del nido d'ape Bologna - prezzi/compravendite 2000-2009

p.s. da tempo nutro sospetti nei confronti del grafico a nido d'ape, le ultime due volte che ho evidenziato il problema: 21/08/2009 09:22, 18/10/2009 21:30

Marco

Mi hai convinto, tornero' a lavorarci su

Avremo l'FFZ grafico

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