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I prezzi degli immobili a Dubai potrebbero scendere per i prossimi due anni, dopo che sono diminuiti di oltre il 60% rispetto al picco del 2008. Il calo potrebbero essere anche del 20%, se venissero costruite tutte le case previste. Le stime, riprese da Zainab Fattah dell'agenzia Bloomberg, sono del broker Landmark advisory a Dubai, dello studio di consulenza Cluttons, londinese con un ufficio a Dubai, e di Jones Lang LaSalle. Circa 48mila (35mila secondo Cluttons) le case che arriveranno sul mercato nei prossimi due anni, pari a circa il 12% dello stock secondo Jesse Downs, direttore della ricerca presso Landmark.

Gli operatori ricordano come dal 2007 a metà 2008 l'afflusso di compratori stranieri innescò il boom edilizio facendo salire i prezzi in media del 79%. Poi la crisi finanziaria costrinse le banche a restringere credito e i speculatori a lasciare il mercato. Colliers international lo scorso 7 novembre rilevava un calo dei prezzi del 6% nei tre mesi precedenti.

I dati dei grandi sviluppatori
Emaar properties, il più grande sviluppatore di Dubai, e il costruttore della torre più alta del mondo, registra un calo del 7% degli utili nel terzo trimestre 2010 mentre Arabtec holding fa registrare guadagni in calo del 96%; Deyaar development ha riportato una perdita.

Quasi la metà dei progetti previsti a Dubai, dagli uffici alle ville, sono stati annullati a causa di acquirenti inadempienti e perchè l'accesso ai finanziamenti è diventato più difficile. I residenti che perdono il lavoro devono lasciare il paese entro 30 giorni, abbandonando il mutuo.

Toccato il fondo
Mohamed Alabbar, presidente di Emaar, ha detto il mese scorso che il mercato di Dubai ha toccato senza dubbio il fondo e che "non molta" offerta di nuove abitazioni sta arrivando sul mercato. Ma le previsioni di fine crisi in passato si sono dimostrate troppo ottimiste. Nel maggio 2009, Markus Giebel, poi amministratore delegato di Deyaar, disse che il mercato immobiliare avrebbe raggiunto il livello inferiore quell'anno mentre nello stesso mese Landmark advisory disse che il calo si sarebbe arrestato nel quarto trimestre 2009.

«Senza un afflusso di domanda dall'estero il mercato non riparte», dicono da Cluttons stimando che i prezzi delle case entro la prossima estate scenderanno del 5-10%.

Attrarre stranieri è più difficile dopo che il governo l'anno scorso ha cambiato le regole di soggiorno. Se a partire dal 2002 il lavoratore qualificato poteva avere un visto di residenza di cinque anni, facilmente rinnovato, nel maggio 2009 la durata del visto di soggiorno è scesa a sei mesi con il pagamento di 2mila dirham (546 dollari) a rinnovo. Bisogna inoltre essere proprietari di un'abitazione da almeno un milione di dirham (circa 250mila dollari) con un reddito mensile di non meno di 10mila dirham (2.500 dollari) e l'assicurazione medica obbligatorie regole del visto sono state molto dannose e sicuramente hanno distrutto la fiducia della gente» dice Ludmila Yamalova, partner dello studio legale Hpl Yamalova & Plewka. «Molti avevano acquistato un immobile solo perché gli permetteva di vivere qui per almeno cinque anni. Ora non hanno più questa sicurezza».
Il costo del servizio a carico dagli sviluppatori per la manutenzione degli spazi comuni, come piscine e palestre, hanno scoraggiato i potenziali acquirenti interessati alla generazione di redditi da locazione. Per Cluttons le tasse (ma non erano pari a zero?) possono tagliare della metà il guadagno del proprietario. Downs ha concluso dicendo che le nuove proprietà faranno scendere i canoni di locazione. Intanto la Dubai real estate regulatory agency (molto criticata durante la crisi per i controlli labili) sta cercando di limitare l'offerta di proprietà, con la cancellazione di 202 progetti a partire dall'inizio del 2009, non permettendo agli sviluppatori di iniziare nuovi cantieri senza avere ottenuto il finanziamento.

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Il Burj Khalifa, il più alto grattacielo al mondo inaugurato il 4 gennaio con i suoi 162 piani distribuiti in 828 metri, è già in svendita. A quasi un anno dall'apertura, alcuni appartamenti situati al 19° piano della torre disegnata dall'architetto inglese Adrian Smith, vengono offerti per una sola notte al prezzo di 286 dollari (217 euro). Sul sito mydubaistay.com è possibile prenotare online a quella tariffa uno studio- dotato di tutti i comfort wi-fi compreso- per 4 persone. La vista non è quella panoramica del 124° piano ma l'esperienza è allettante considerato che il servizio è paragonabile a quello di un hotel a 5 stelle (check in alle 3 del pomeriggio check out alle 11, servizio in camera con sovraprezzo di 30 euro).

Gli effetti della crisi del real estate negli Emirati si fanno dunque ancora sentire. A novembre gli affitti del Burj Khalifa sono precipitati del 40% e 825 appartamenti su 900 restano vuoti. Bassa percentuale di vendita anche per gli studios di lusso con il brand Armani e per le stanze dell'hotel che offre tariffe scontate del 40% rispetto a quelle proposte all'apertura. In aprile una stanza dell'Armani hotel veniva offerta a 1089 dollari -830 euro- ora è disponbile a 653 dollari, circa 500 euro a notte.

Le previsioni (nere) per i prossimi due anni
Secondo gli operatori i prezzi degli immobili a Dubai potrebbero scendere ancora nei prossimi due anni, dopo che sono diminuiti di oltre il 60% rispetto al picco del 2008. Il calo potrebbe essere anche del 20%, se venissero costruite tutte le case previste. Alcuni grossi progetti immobiliare sono stati bloccati e altri rimandati di un decennio. Un esempio? La costruzione della città a zero emissioni in fase di costruzione a pochi chilometri da Abu Dhabi è slittata al 2020.
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