City Profiles Milano e Roma: Q1 2012, rallenta mercato uffici
02.05.2012
L’assorbimento di spazi ad uso uffici nel primo trimestre del 2012 a Milano è stato pari a 72.100 mq, in calo di circa il 15% rispetto al primo trimestre del 2011.
In questo trimestre in particolare si segnala il pre-let di Nestlè (transazione Jll) a Milanofiori Nord su un immobile con una superficie di circa 22.000 mq, che dovrebbe essere consegnato nel 2014.
Si conferma la tendenza del secondo semestre del 2011 secondo la quale l’assorbimento è localizzato principalmente nell’ Hinterland (49%, anche grazie al deal di Nestlè) e Periferia (22%).
Il take up nelle aree centrali e semicentrali è pari solo al 29% del totale: in un periodo economico difficile le scelte degli utilizzatori sembrano dettate soprattutto dal contenimento dei costi.
Negli ultimi nove mesi le società che hanno scelto di spostarsi l’hanno fatto prevalentemente verso aree più esterne della città e in immobili di grado A.
“Nel primo trimestre del 2012 - afferma Camilla Bastoni, head of research di JLL Italia - quasi il 90% degli spazi assorbiti ha registrato canoni sotto i 300 euro, mentre solo l’1% ha registrato canoni dai 400 euro in su.
Questo fenomeno è dovuto non solo alla percentuale rilevante di locazioni chiuse in periferia e Hinterland, ma anche ad un incremento di domanda per immobili di grado B, che in questo trimestre è stata pressoché pari alla domanda di immobili di grado A.
A conferma di una forte attenzione degli utilizzatori verso il contenimento dei costi si segnala la tendenza, iniziata già nel 2011, di un numero significativo di utilizzatori verso la rinegoziazione dei contratti in essere”.
Il prime rent è stabile a 530 euro al mq; la domanda piuttosto contenuta in Centro Storico potrebbe contribuire a determinare un calo del canone prime nei prossimi trimestri.
Il volume di investimenti nel settore uffici a Milano nel primo trimestre del 2012 è stato pari a circa 90 milioni di euro.
“Il mercato milanese degli investimenti - continua Bastoni - continua a risentire delle difficoltà di accesso al credito bancario e della diffidenza dei player stranieri verso l’Italia.
Le incertezze su Imu e Pgt contribuiscono a posticipare una decisa ripartenza del mercato.”
Per quanto riguarda la Capitale, nei primi tre mesi del 2012 gli spazi ad uso uffici presi in locazione sul mercato di Roma sono stati pari a 7.200 mq.
L’avvio lento del mercato delle locazioni nel primo trimestre è principalmente ascrivibile a fattori macroeconomici, l’incertezza sulle prospettive del paese ha frenato la domanda di società estere, in particolare di quelle americane, mentre la domanda del settore pubblico domestico è frenata dalle politiche di austerity del governo Monti.
“Nonostante il quadro di incertezza attuale - conclude Bastoni - è prevedibile un aumento della domanda nel secondo trimestre, in virtù della finalizzazione di alcune trattative in corso.
Inoltre un’eventuale stabilizzazione del quadro macroeconomico italiano potrebbe portare ad una ripresa della domanda di spazi per uffici già nel secondo semestre dell’anno, la previsione complessiva è comunque per un livello di assorbimento inferiore al livello del 2011 (176.000 mq)”.
Canone prime e incentivi sono rimasti tendenzialmente stabili, con un prime rent confermato a 420 €/mq.
Il basso livello di domanda degli ultimi due trimestri sta cominciando ad influenzare il mercato dei proprietari rendendoli maggiormente flessibili, con la conseguenza di una possibile riduzione dei canoni nei prossimi mesi.
Nel primo trimestre dell’anno gli investimenti nel settore uffici a Roma sono stati pari a 50 milioni di euro.
Il prime yield rimane stabile al 5,1% netto e potrebbe rimanere su questi livelli anche nel corso del 2012 soprattutto grazie all’attività degli investitori domestici.