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Per quanto riguarda l'intero anno 2008 si segnala un decremento complessivo del 13,7% rispetto al 2007. Compessivamente nel 2008 si sono registrate un totale di 1.519.796 NTN, un livello che fa tornare il mercato ai volumi 2001-2002.

Le variazioni intervenute tra il 2008 ed il 2007 hanno inciso negativamente soprattutto sul settore residenziale (686.587 NTN) con una perdita del 15,1% ...

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L'andamento dell'indice del NTN mostra un trend nettamente in calo a partire dal 2007 per tutti i settori... Il residenziale, analogamente alle pertinenze, si contrae del 14% circa rispetto al 2004.

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Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale per macro-aree geografiche, risulta evidente che nel 2008 il calo di compravendite è maggiore nel Nord e nel Centro (-16,4%)

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Si conferma, inoltre, come già evidenziato nella nota trimestrale precedente, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori.
Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 13,8% mediamente (con un massimo del Nord del -15%), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7% mediamente, con punte maggiori sempre nel Nord (-16,9% circa) e nel Centro (-18,3%) ...

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Il mercato delle metropoli, invece, risulta in calo già a partire dal 2006 per Roma, Napoli e Palermo, mentre Milano mostra un calo sensibile a partire dal 2007 e Torino dopo una lieve flessione nel 2007 registra nel 2008 una riduzione significativa.

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La conclusione del lungo ciclo espansivo del mercato residenziale, già iniziata a partire dal secondo semestre 2006, si è ulteriormente accentuata nel 2008 per una serie di fattori che hanno contribuito al raffreddamento generale delle compravendite. Sicuramente l'avvio della fase di chiusura del ciclo ha inizialmente visto tra i principali motivi il rialzo dei tassi di interesse e il gap tra domanda effettiva e livello dei prezzi delle abitazioni. Successivamente nel corso del 2008 l'esplodere della crisi economico-finanziaria ha investito anche il comparto immobiliare italiano provocando la flessione delle compravendite immobiliari.
E' allora interessante osservare cosa è accduto in particolare al finanziamento dell'acquisto di abitazioni mediante i mutui garantiti dall'ipoteca sull'immobile acquistato, in un periodo che ha visto il rialzo dei tassi, la loro ridiscesa e una maggiore difficoltà di accesso al credito a causa dello svilupparsi della crisi finanziaria.
I dati relativi ai mutui ipotecari per l'acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche, mostrano chiaramente il deciso ridimensionamento sia del numero di unità (NTN ip) sia del flusso di capitale erogato. Le abitazioni acquistate con l'ausilio di un mutuo ipotecario, pari a 271.775 NTN ip, diminuiscono rispetto al 2007 del 26,8% ed il capitale complessivo erogato del 27,5%. I tassi medi iniziali sui mutui risultano ancora in leggero aumento, mentre la durata è stabile

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In pratica, pertanto, circa 100.000 abitazioni (circa il 15% delle abitazioni acquistate da persone fisiche nel 2008) non sono state acquistate con l'ausilio del mutuo ipotecario. Tale accentuata diminuizione è in parte sicuramente collegata all'andamento ciclico del mercato immobiliare (giunto in fase recessiva)...

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Se si osserva, però, congiuntamente l'andamento dei prezzi delle abitazioni (rimasto sostanzialmente stabile nel 2008), il capitale medio erogato per unità abitativa (leggermente diminuito) e la relativa stabilità della rata mensile (nonostante il lieve aumento dei tassi d'interesse), si comprende che tale forte contrazione sia, probabilmente, correlata soprattutto ai comportamenti prudenziali del sistema creditizio nel concedere finanziamenti.
La decrescita del mercato residenziale 2008 è, pertanto, strettamente connessa anche alla minor erogazione di finanziamenti (mutui ipotecari) ed, infatti, risulta più elevata nelle aree dove maggiormente si fa ricorso a questa tipologia di credito, il Nord ed il Centro...

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Nel II semestre 2008 è stata registrata una lieve variazione del valore medio nazionale, per unità di superfici commerciale, degli immobili residenziali con la quotazione media che cresce del +0,2% rispetto il I semestre 2008. Le quotazioni, quindi, sono mediamente stazionarie, in netto contrasto con le variazioni al rialzo dei semestri precedenti.

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La quotazione media delle abitazioni nei capoluoghi italiani nel II semestre 2008 subisce la prima flessione (-0,3% rispetto alla quotazione media registrata nel I semestre 2008). Nei comuni non capoluogo la quotazione media registra un +0,5% rispetto il precedente semestre.

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Nelle grandi città, sopra i 250 mila abitanti, è avvenuta la prima, seppur lieve, flessione delle quotazioni (-0,6% i ldecremento dei prezzi delle abitazioni, rispetto al +1,1% nel I semestre 2008).
Su base annua, il tasso di incremento annuo dei prezzi medi più elevato (+2,4%) si registra nelle città medio-piccole, ma anche quest'ultimo è più che dimezzato rispetto alla variazione del periodo precedente (+5,3%).

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SONDAGGIO CONGIUNTURALE SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI IN ITALIA

Marzo 2009

Nel quarto trimestre del 2008 il mercato immobiliare ha mostrato un peggioramento congiunturale; prevalgono nettamente le indicazioni di riduzione dei prezzi e di aumento del numero degli incarichi a vendere ancora da evadere. Anche per il trimestre in corso il quadro rimane sfavorevole, nonostante un’attenuazione della tendenza flettente dei prezzi.
Per il prossimo biennio le attese degli operatori segnalano un miglioramento.

1. Introduzione
Tra metà gennaio e metà febbraio 2009 si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 1.009 agenti (Tavola 1 e Nota metodologica), che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre-dicembre 2008), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati sono riassunti di seguito; le appendici A, B e C riportano, rispettivamente, la nota metodologica, le tavole statistiche e il questionario utilizzato.

2. I principali risultati
Prezzi delle abitazioni – Nel quarto trimestre del 2008 i prezzi di vendita degli immobili residenziali sono risultati in calo rispetto ai tre mesi precedenti per il 57,6 per cento delle agenzie; un’esigua minoranza degli operatori (2,8 per cento) ha dichiarato un aumento (Tavola 2 e Figura 1). Le valutazioni degli agenti segnalano una più diffusa tendenza al ribasso nelle regioni del Nord Est e, in tutte le ripartizioni geografiche, nelle aree urbane (il cui capoluogo ha più di 250.000 abitanti).

Numero di compravendite – Circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile nel corso del quarto trimestre del 2008, con una incidenza superiore nelle regioni del Nord Est (74,7 per cento), inferiore in quelle del Centro (59,9 per cento; Tavola 3). Nel complesso il numero delle compravendite tramite l’intermediazione degli agenti è nell’ordine di 143 mila, segnalando una prosecuzione della tendenza negativa in linea con le rilevazioni dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI). Le abitazioni più vendute sono quelle di media dimensione (tra 71 e 120 mq) in tutte le aree del Paese ad eccezione delle regioni del Centro, dove prevalgono le transazioni di alloggi più piccoli (fino a 70 mq); in tutte le città si riscontra un maggior numero di scambi nelle zone semi-centrali e relativamente ad alloggi liberi, non di lusso e già abitabili (Tavola 4).

Incarichi a vendere – Per quasi metà degli agenti, alla fine dello scorso anno il numero complessivo di incarichi a vendere ancora da evadere era aumentato rispetto a tre mesi prima (contro una quota del 15 per cento che dichiara una riduzione); la percentuale risulta inferiore nelle regioni del Nord Ovest e superiore in quelle del Nord Est (Tavola 5). Nel complesso del paese, tale rialzo riflette, da un lato, l’aumento dei nuovi incarichi acquisiti nel trimestre rispetto al precedente, per il 38,5 per cento degli operatori (contro il 24,4 che li vede in diminuzione); dall’altro, rispecchia la debole dinamica delle vendite su incarichi pregressi. Tra le cause di cessazione degli incarichi a vendere nel corso del periodo di riferimento spiccano sia l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati (64,7 per cento delle agenzie), sia proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore (52,3 per cento). Secondo una quota rilevante degli agenti (47 per cento; Tavola 6) vi contribuirebbero anche difficoltà dell’acquirente a reperire fonti di finanziamento.

Trattative e tempi di vendita – Nel quarto trimestre il prezzo effettivo di vendita è risultato inferiore del 9,5 per cento alla richiesta iniziale del venditore, senza rilevanti differenze territoriali (Tavola 7). Per gli immobili venduti, tra il momento dell’affidamento dell’incarico e quello della vendita effettiva sono intercorsi in media quasi 7 mesi; per oltre la metà degli operatori, i tempi di vendita si sono allungati rispetto al trimestre precedente (Tavola 8).

Modalità di finanziamento degli acquisti – L’acquisto di abitazioni è stato effettuato per il 69 per cento delle transazioni con accensione di un mutuo ipotecario, con un divario tra il 72 per cento nelle aree urbane e il 66 in quelle non urbane, che si manifesta assai più accentuato nelle regioni del Nord Est (Tavola 9). Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile è in media pari al 69 per cento (63 nelle regioni del Centro).

Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – Per il primo trimestre del 2009 una larga maggioranza degli agenti (77 per cento) ha giudicato “sfavorevoli” le condizioni prevalenti sul mercato immobiliare di riferimento; tale indicazione è omogenea a livello geografico (Tavola 10). Per il 45 per cento delle agenzie, all’inizio di quest’anno il numero di nuovi incarichi a vendere sarebbe rimasto invariato rispetto al trimestre precedente, mentre una quota del 35 per cento si attendeva un aumento. Per lo stesso periodo il 65 per cento degli operatori prevedeva una riduzione dei prezzi delle case, contro una quota del 34 che ne prevedeva un aumento; il saldo tra attese “in aumento” e “in diminuzione” (–31 punti percentuali) è di entità inferiore a quello corrispondente ai giudizi sulle variazioni registrate nel quarto trimestre del 2008 (–51 punti; Figura 1), segnalando un’attenuazione dell’orientamento al ribasso dei prezzi.

Le prospettive del mercato nazionale – La situazione generale del mercato nazionale all’inizio del 2009 viene giudicata in peggioramento per il 61 per cento degli agenti; sugli orizzonti più distanti (due anni) prevalgono invece attese di miglioramento (45 per cento; Tavola 11).

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Roma, 13 mag. (Apcom) - Calano complessivamente del 18,7% le compravendite di immobili nel primo trimestre 2009 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con la flessione più importante nel settore produttivo che registra una riduzione del 33,5%, con 2.525 transazioni. Secondo la nota trimestrale diffusa oggi dall'Agenzia del territorio, il settore residenziale ha registrato una diminuzione del 18,7% nei primi tre mesi di quest'anno rispetto all'analogo periodo del 2008, mentre il settore terziario risulta in decrescita del 20,6% e il settore commerciale in calo del 23,9%.

Il settore residenziale subisce un forte calo soprattutto al nord con una diminuzione del 20,6%, ed poco più contenuto al centro e al sud, rispettivamente a -16,9% e -16,0%.

La contrazione del mercato degli immobili a uso abitativo risulta, secondo i dati dell'Agenzia del territorio, più marcata nei comuni non capoluogo, con un calo del 19,8%, mentre nei capoluoghi la flessione in ribasso è leggermente inferiore una diminuzione del 15,8%.

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Record Milano con -20,3%, calo più in provincia che in città

Secondo i dati dell'Agenzia del territorio, tra le otto principali città è Milano a registrare il calo più netto di compravendite di immobili residenziali, con una diminuzione del 20,3%. Seguono Palermo a -19,6%, Torino a -13,7%, Bologna a -12,7%, Napoli a -12,6%, Roma a -11,6%, Firenze a -11,4% e Genova, con un calo del 4,2%. La contrazione risulta più contenuta in città - con un valore medio del 13,9% - rispetto ai comuni minori delle relative provincie, dove si registra una diminuzione del 19,1%. Complessivamente il calo del 18,7% delle compravendite su base trimestrale risulta di una certa importanza se confrontato con il trend negativo del primo trimestre del 2008 rispetto allo stesso periodo del 2007 quando la diminuzione è stata dell' 11,9%. Le compravendite totali sono calate del 28,5% nei primi tre mesi del 2009 rispetto al primo trimestre del 2007. Riguardo al settore commerciale è netto il ribasso di compravendite rispetto ai primi tre mesi del 2008, giù del 23,9%, soprattutto al Centro (-27,4%) e al Nord (-25,7%). La diminuzione era stata nel primo trimestre 2008 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente del 7,2%.

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(ANSA) - ROMA, 13 MAG - Il mercato immobiliare accelera la caduta e apre il 2009 con un record negativo nelle compravendite:

-18,7% nel primo trimestre dell'anno rispetto allo stesso periodo del 2008. La flessione è generalizzata: dal Nord al Sud, dalle case ai negozi. Ma tocca i picchi per magazzini e stabilimenti industriali, -33%, e al Nord; in particolare a Milano dove il settore residenziale segna un crollo del 20%.

E' questa la fotografia scattata dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) in uno studio trimestrale presentato oggi dall'Agenzia del Territorio. Il volume delle transazioni complessive nei primi tre mesi dell'anno in corso è di 299.419, appunto -18,7% tendenziale: "un minimo storico dovuto al calo della domanda", ha detto il direttore dell'Omi Gianni Guerrieri. "Da quando, il 1985, si monitora il mercato immobiliare non si è mai registrato un dato così basso", ha spiegato. Anche se, ha precisato, "rilevazioni trimestrali esistono solo da pochi anni", quindi il confronto è con risultati annuali.

La curva che traccia la discesa delle compravendite parte dal 2007 e si verticalizza nel corso del 2008 (-16,9% nell'ultimo trimestre) fino ad arrivare al minimo di oggi. Così, dopo un decennio di espansione (1996-2006), il mercato immobiliare subisce una crisi ancora più forte di quella vissuta nel 1992, allora il ribasso si fermò al 16,0%.

Se si guarda alle abitazioni, che rappresentano quasi la metà delle compravendite totali (135.872 su 299.419), la caduta, -18,7%, colpisce più il Nord (-20,6%) ed è appena più contenuta al Centro (-16,9%) e al Sud (- 16,0%). La città dove si è registrato il calo maggiore di scambi è Milano, -20,3% , seguita da Palermo (-19,6%). Meglio è andata a Roma (-11,6%) e sopratutto a Genova (- 4,2%), che però aveva già subito forti riduzioni negli anni precedenti.

Il tonfo delle transazioni, tuttavia, colpisce sopratutto il settore non residenziale (negozi, uffici, fabbriche, magazzini), che fa registrare un -23,3%. In particolare, il comparto che soffre di più è il produttivo stabilimenti industriali),

-33,5%, un calo pari quasi al doppio del dato complessivo.


Lo studio trimestrale dell'Omi non analizza i prezzi, trattati nel rapporto semestrale, ma il direttore ha detto di "escludere una loro significativa diminuzione in questa prima parte del 2009". (ANSA).

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