Re:
marco---, 23/06/2011 09.09:
Il mutuo batte la locazione oltre i due anni (Fonte: casa24.ilsole24ore.com - di Evelina Marchesini - 23/06/2011)
Vivere in affitto? No, grazie. Almeno se la valutazione deve avere un fondamento di convenienza economica. L'eccezione che conferma la regola è quella della breve durata temporale, dove la locazione può diventare addirittura competitiva alla luce dei costi relativi alla proprietà immobiliare. Ma, potendo, il mito della casa in proprietà così caro agli italiani è anche quello che maggiormente si sposa con una scelta razionale.
Il duello non era scontato. Per capire puntualmente quale sia l'opzione più saggia abbiamo messo diversi ingredienti sui due piatti della bilancia, confortati dai calcoli dell'Ufficio studi di Tecnocasa. L'ipotesi di partenza è che si acquisti un bilocale di diverse zone di Milano e che acquirente e inquilino abbiano lo stesso capitale iniziale a disposizione.
Per l'opzione dell'acquisto bisogna prendere in considerazione i costi legati all'acquisto della casa e all'accensione del mutuo e i costi accessori sono stati compresi nel calcolo del "loan to value" (si veda la spiegazione in questa pagina); si devono poi ipotizzare delle spese di gestione dell'immobile, sia in termini di manutenzione ordinaria sia straordinaria. Si aggiunge naturalmente la rata mensile del mutuo ipotizzato per ogni singolo esempio che abbiamo riportato in pagina. A compensare gli esborsi ci pensa la rivalutazione della casa acquistata, rivalutazione che, nel caso dell'elaborazione di Casa24 Plus, abbiamo ipotizzato in modo prudente, pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni, anche se nel lungo periodo il mattone, storicamente, si rivaluta più dell'inflazione. «La rivalutazione dei prezzi degli immobili a Milano – spiega Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa – è stata in realtà del 58% a partire dal primo semestre 2001 al secondo semestre del 2010 e dell'88% a partire dal primo semestre 1996 al secondo semestre del 2010». Insomma, nonostante la crisi, la casa si è rivelata ancora una volta una cassaforte.
A quanto detto sopra, di anno in anno, è stata aggiunta la somma corrispondente al beneficio fiscale dovuto alla detrazione degli interessi passivi.
Nel caso dell'affitto abbiamo ipotizzato che il capitale iniziale venga investito in un BTp della stessa durata del mutuo e che il canone di locazione venga aggiornato ogni anno in base all'indice Istat. L'inquilino inoltre deve pagare annualmente la registrazione del contratto di affitto. Poichè, ipotesi per ipotesi (si vedano le singole elaborazioni in questa pagina) i canoni di locazione differenziano dalle rate del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Naturalmente l'ipotesi è che il mutuo venga estinto solo alla scadenza e a tale data il risultato finale si ottiene, per il proprietario, come differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi; per l'inquilino, la differenza tra il capitale investito rivalutato e i canoni di locazione, più i costi.
Dall'elaborazione emerge un vantaggio per chi compra rispetto a chi affitta, tranne che nel caso dei dieci anni, durata sulla quale l'acquisto di un bilocale da 250mila euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%, equivale a una rata mensile di 1.662 euro e un canone di affitto iniziale di 900. Alla fine dei dieci anni, il vantaggio è dell'inquilino per 14.587 euro.
Vale invece il contrario in tutti gli altri casi: a partire dai 15 anni, la convenienza è tutta del proprietario, fino ai 311.765 euro dell'esempio del bilocale semicentrale con un mutuo a 30 anni. Fin qui tutto bene. E certamente concordano le famiglie e i giovani che devono prendere una decisione in merito all'abitare. Ma la domanda sorge spontanea: dove sono i mutui? Il vero nodo della questione, dopo la crisi dei subprime, è quello della disponibilità del credito e dell'attitudine delle banche a erogare mutui a chi effettivamente ne abbia necessità.
«C'è sicuramente molta restrittività da parte degli istituti nell'erogare mutui – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutui Online – soprattutto per le categorie a reddito più debole».
È praticamente impossibile avere un mutuo con contratti di lavoro a tempo determinato se, per esempio, non intervengono i genitori con una fideiussione, considerando che la rata del mutuo deve rimanere strettamente entro un terzo del reddito disponibile. E forse non tutti sanno che la banca, quando eroga il finanziamento, iscrive l'ipoteca sull'immobile non per l'importo erogato, ma per una cifra compresa tra il 150 eil 200% dello stesso. «In ogni caso l'effetto tassi convenienti ormai si è esaurito – conclude Anedda –, i finanziamenti sono più cari e il timore circa il futuro riporta in auge i tassi fissi. Non solo. Un altro dato significativo è la perdita di quota delle surroghe, che si è concentrata tra il 2009 e il 2010 quando i tassi erano ai minimi, esaurendo in gran parte la spinta entusiastica dei potenziali sottoscrittori».
Una differenza di 14.587 euro? Tutto qui? Poi, per i prezzi, come mai oltre al 2001 curiosamente scelgono il 1996? ...e chi avesse comperato nel 1991? 
aggiungo che non e' una questione meramente economica:
- un affitto dura 3+2*2 o 4+4 anni, un mutuo 20-30 anni (il famoso quanto misconosciuto "orizzonte temporale dell'investimento");
- cambiare casa in affitto e' un conto (e un costo), cambiare casa di proprieta' tutt'altro (specialmente a riguardo della famosa e misconosciuta "mobilita' lavorativa");
- se non si riesce a pagare il mutuo, si ha un grosso problema con la banca; se non si riesce a pagare l'affitto, il problema piu' grosso ce l'ha il padrone di casa.
- chiudo parafrasando la rispostaccia "e se era un affare, che arrivava a me?" (e la sua variante "e se era un ottimo investimento, che stava sulla vetrina dell'AI per mesi o anni?") in tre modi:
+ + + se avere casa di proprieta' fosse stato cosi' conveniente, vi avrebbero lasciato essere proprietari per l'80%?
+ + + se stare in affitto e' cosi' sconveniente, avrebbero lasciato solo meno del 20% a pagare questo prezzo truffa?
+ + + se dare case in affitto fosse cosi' conveniente, come mai i grandi gruppi si limitano ai grandi affitti commerciali e sfuggono il retail residenziale?
